• asociaţiilor de proprietari le sunt puse la îndemână instrumente mai facile pentru recuperarea datoriilor • de exemplu, preşedintele poate obţine mult mai uşor blocarea cărţii funciare pentru un apartament cu datorii • un alt exemplu: primăria are drept de preempţiune asupra apartamentelor executate silit, dar dacă le cumpără le poate folosi doar ca locuinţe sociale • deocamdată însă, autoritatea locală a anunţat, prin vocea primarului municipiului, Marian Dragomir, că prioritare sunt lucrările de infrastructură rutieră • scoaterea de la calculul întreţinerii a copiilor de până la 3 ani, chiar dacă nu mai este prevăzută în mod expres de noua lege, poate fi reglementată la nivelul fiecărei asociaţii prin decizia membrilor
Noua lege a asociaţiilor de proprietari, intrată în vigoare de o săptămână, aduce o serie de îmbunătăţiri faţă de vechiul text de lege. Pe lângă o mai explicită prezentare şi definire a tuturor actorilor implicaţi, noua lege vine cu o serie de instrumente menite să uşureze calea asociaţiei în recuperarea de la datornici a restanţelor la întreţinere. De exemplu, autorităţile administraţiei publice locale au drept de preempţiune la preţ egal asupra locuinţelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Mai departe, dacă autorităţile exercită acest drept şi ajung să cumpere respectivele apartamente, le vor putea folosi doar ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile de acces la locuinţele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Măsura este binevenită, de exemplu, în cazurile în care asociaţiile au obţinut în instanţă recunoaşterea sumelor de recuperat de la un datornic, dar nu aveau asupra căror venituri ale restanţierului să se îndrepte cu poprire pentru recuperarea sumelor. Intrarea locuinţei executate silit în patrimoniul locativ al municipalităţii ar rezolva problema, inclusiv pe termen lung, întrucât transformarea apartamentului cu pricina în locuinţă socială presupune că familia care va veni să locuiască acolo are venituri din care să susţină plata întreţinerii. Practic, asociaţia de proprietari are alte pârghii pentru a determina familia respectivă să nu adune datorii, dat fiind faptul că, aşa cum se ştie, de ani buni autoritatea locală condiţionează prelungirea contractului de închiere a locuinţei de lipsa restanţelor la întreţinere. Chestionat în privinţa dreptului de preempţiune pe care mai nou îl are municipalitatea prin prisma noilor prevederi, edilul şef a precizat că, deocamdată, autoritatea locală nu are în plan achiziţii imobiliare. “Cel puţin deocamdată, pot să vă spun că prioritatea autorităţii locale este alocarea de fonduri suficiente pentru implementarea proiectelor de infrastructură locală, aflate în derulare sau viitoare. Şi mă refer aici la asfaltări şi modernizări de drumuri şi străzi din municipiu”, ne-a declarat primarul municipiului, Marian Dragomir.
Revenind la noutăţile aduse de noile prevederi legale, pentru o datorie la utilităţi mai veche de 60 de zile, asociaţia de proprietari poate da în judecată pe rău platnic. Totodată, asociaţia de proprietari poate pune ipotecă asupra apartamentelor, şi un privilegiu asupra tuturor lucrurilor din apartament, pentru suma datorată la întreţinere. Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie. Preşedintele asociaţiei de proprietari are obligaţia radierii acestei ipoteci, în termen de cel mult 10 zile de la data la care suma datorată cu titlul de restanţă a fost plătită de către proprietar. În acest mod, asociaţiile de proprietari se pot asigura că nu se trezesc în situaţia în care apartamentul cu datorii este vândut, iar noul proprietar nu recunoaşte sumele. Ce-i drept, noua lege întăreşte obligaţia notarilor de a solicita o adeverinţă din partea administraţiei de condominiu care să ateste situaţia datoriilor respectivei locuinţe, iar în cazul existenţei unei restanţe noul proprietar să şi-o asume în cunoştinţă de cauză.
Proprietarii, obligaţi să permită conducerii AP accesul în casă
Dincolo de aceste instrumente puse la dispoziţia asociaţiilor de proprietari în lupta cu datorinicii, noua lege vine şi cu lămuriri şi precizări clare în ce priveşte utilizarea proprietăţii individuale de către fiecare proprietar, precum şi a proprietăţilor comune. Dar, mai ales, statuează şi reguli clare în ce priveşte accesul asociaţiei pe proprietatea individuală a unui membru. De exemplu, “cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală”. În caz de urgenţă, termenul pentru preaviz se reduce la 24 de ore. Iată şi un exemplu concret: proprietarul unui apartament reclamă faptul că este inundat de vecinul de deasupra, iar acesta din urmă pur şi simplu refuză orice dialog şi nici nu permite accesul pe proprietatea sa.
Dacă proprietarul nu permite accesul răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii.
Ce amenzi riscă proprietarii
Mai mult, dacă nu se permite accesul în locuinţă preşedintelui asociaţiei ori unui membru al comitetului executiv, administratorului şi unei persoane calificate pentru reparaţiile ce trebuie făcute proprietăţii comune (şi pentru care e absolut necesar accesul în locuinţă), proprietarul în culpă riscă o amendă între 500 şi 3.000 lei. Pe aceeaşi plajă valorică se află şi amenda pe care o riscă proprietarii care pun în pericol integritatea structurii clădirii sau a altor apartamente ori buna funcţionare a instalaţiilor.
Cuantumul sancţiunii creşte exponenţial dacă discutăm de abateri mai grave: proprietarii riscă amendă între 5.000 şi 10.000 lei dacă schimbă destinaţia locuinţei sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările legale. Aceeaşi amendă este prevăzută şi pentru modificarea aspectului proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive fără respectarea Legii asociaţiilor. Practic aici intră şi anvelopările de bloc care au ca rezultat final un aspect de tablă de şah pentru faţada blocului: “Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural- arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu”.
Mai mult, cei care nu fac lucrările de întreţinere/reparaţii/înlocuire ce ţin de proprietatea individuală, dacă prin asta se pot produce prejudicii celorlalţi proprietari, vor risca tot o amendă între 5.000 şi 10.000 lei.
Tot la capitolul sancţiuni, una dintre schimbările aduse spune că cei care nu anunţă asociaţia de proprietari şi administraţia fiscală că intenţionează să modifice suprafaţa utilă a apartamentului, de exemplu prin construirea unui balcon pentru cei care locuiesc la parter, pot primi o amendă între 200 şi 1.000 lei.
Scoaterea de la întreţinere a copiilor de până în 3 ani, la latitudinea membrilor AP
În ce priveşte scoaterea de la calculul întreţinerii a minorilor de până în 3 ani, precum şi a animalelor de companie, o altă situaţie particulară asupra căreia tot mai mulţi brăileni insistă în comentariile postate şi mesajele transmise redacţiei, noua reglementare a abrogat legea adoptată în primăvară şi care reglementa acest aspect cu titlu de obligaţie. Totuşi, proprietarii pot decide să acorde în continuare această facilitate familiilor care au copii de până în 3 ani, prin adoptarea unei hotărâri în acest sens în Adunarea generală a membrilor asociaţiei.
Altă schimbare adusă domeniului AP este aceea că administratorii trebuie să-şi procure un certificat de calificare profesională până pe 28 septembrie 2019. Asta presupune absolvirea de către administratori a unor cursuri de specialitate în domeniul contabilitate primară şi legislaţie, plus promovarea unui examen. De asemenea, administratorii de bloc pot fi obligaţi de membrii asociaţiei să îşi facă, de exemplu, poliţă de asigurare pentru malpraxis. Măsura este binevenită în contextul în care, cel puţin în oraşul nostru, au fost zeci, dacă nu chiar sute, de cazuri de fraudări la nivelul AP-urilor. În contextul în care administratorul are asigurare de malpraxis, membrii asociaţiei au cât de cât o siguranţă că îşi vor putea recupera paguba produsă în avutul asociaţiei.
O altă noutate, odată cu intrarea în vigoare a legii, asociaţia trebuie să aibă un cont unic bancar, prin care să circule toţi banii acesteia.
