* cotațiile notariale valabile în acest an sunt în creștere, în medie cu aproape 10%, față de anul trecut * dar sunt și cazuri în care procentul atinge și 15%, mai cu seamă în cazul apartamentelor cu mare căutare pe piața imobiliară locală, indiferent de cartier * la modul general se caută apartamente cu 2 sau 3 camere cu valori de până în 200.000 lei, accesibile tinerilor, inclusiv prin programul Prima Casă * evaluatorii pieței imobiliare brăilene nu se așteaptă la o stabilizare a prețurilor pe fondul incertitudinii privind economia * vom continua, în următoarele ediții, prezentarea valorilor minime de circulație valabile în acest an pentru apartamentele din județ, precum și pentru case și terenuri intra și extravilan
Pentru al patrulea an consecutiv, cotațiile apartamentelor din municipiu sunt în creștere, bazat pe faptul că și 2017 a fost un an relativ efervescent în ce privește dinamica pieței imobiliare locale, ceea ce denotă o doză clară de optimism. La o privire de ansamblu discutăm despre o medie în jurul pragului de 10%. Au cunoscut cotații în creștere chiar și cu 15% apartamentele cu 2 și 3 camere de până la 200.000 lei, accesibile tinerilor care apelează la credite ipotecare, inclusiv prin programul "Prima Casă". Dacă ne uităm în tabelele de cotații pentru apartamente, folosite de notari, Fisc și Cadastru vom observa că, de exemplu, avem modificări ceva mai consistente la apartamentele cu 1 și 2 camere, în timp ce la 3 și 4 camere creșterea este mai temperată. Cam asta rezultă din analiza datelor pe care notarii le vor lua în calcul cu ocazia viitoarelor tranzacții imobiliare, pe 2018, atunci când vor stabili valoarea taxei notariale de timbru sau când se va calcula impozitul pentru fiecare tranzacție imobiliară. Așa cum "Obiectiv Vocea Brăilei" v-a obișnuit, vă prezentăm în cele ce urmează o serie de materiale cu valorile de "circulație" pentru apartamentele, casele și terenurile din municipiu și județ.
Recomandările notarilor
Potrivit Codului Fiscal, Camerele notarilor publici își actualizează expertizele privind valoarea de circulație a bunurilor imobile, ce vor fi comunicate la structurile teritoriale ale Ministerului Finanțelor Publice, precum și la oficiile de cadastru. Lucrarea de specialitate din acest an este semnată de evaluatorii Ion Marcel și Dinu Valerica, care au reactualizat prețurile de referință pentru apartamente și terenuri ce pot face obiectul unor contracte de vânzare - cumpărare, prețuri în funcție de care vor fi încasate taxele notariale de timbru.
În ceea ce privește strict apartamentele, lucrarea a fost structurată, ca și până acum, pe zone de amplasament, cartiere și principalele străzi ale orașului. Prețurile informative sunt exprimate în RON și sunt stabilite pentru blocuri de locuit, diferențiat pentru garsoniere și apartamente (1 - 4 camere), în funcție de confort (I, II, III).
Ca de fiecare dată, facem precizarea că indiferent dacă cetățenii tranzacționează bunurile cu prețuri sub limitele prevăzute de lista amintită, aceștia vor fi taxați, la notariat, când vor înregistra tranzacția, în funcție de prețurile informative conținute în documentul pus la dispoziția notarilor. În cazul tranzacțiilor la valori mai mari decât prețul de referință, în mod evident, taxarea se va face la valoarea cu care se declară încheiată tranzacția. "Notarii, Oficiile de Cadastru și Agenția Națională de Administrare Fiscală au obligația să respecte aceste grile în funcție de care se taxează, se stabilesc onorarii ori se calculează impozite sau taxe de întabulare. Brăila înregistrează o creștere a cotațiilor în cazul apartamentelor, în medie, cu 10 procente. Datele sunt colectate de specialiștii care au realizat această lucrare inclusiv din partajele între soți și alte rude, dar și de la societăți comerciale ca urmare a operării unor modificări în ce privește structura acționariatului cu stabilirea bunurilor care rămân la unul dintre asociați. Practic sunt informații colectate inclusiv din rapoartele care au stat la baza unor sentințe de judecată. În altă ordine de idei, îmi mențin recomandarea ca actele notariale să fie încheiate pentru valoarea reală de tranzacționare, modalitate prin care sunt protejate ambele părți implicate", ne-a declarat vicepreședintele Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România (UNNPR) și, în același timp, deputat PNL, Vasile Varga. De asemenea, sursa citată a făcut precizarea că în cazul în care unele apartamente beneficiază de lucrări interioare deosebite, care asigură un confort locativ superior și care au relevanță în piața imobiliară, sau, la extrema cealaltă, au o stare tehnică degradată, se poate stabili o valoare actualizată în urma unei evaluări punctuale la fața locului, din partea unui expert autorizat.
Pentru o mai bună prezentare a informațiilor privind cotațiile aferente lui 2018, publicarea tabelelor cu valoarea minimă de circulație a imobilelor se va face în episoade. În această ediție vă vom prezenta informațiile aferente cotațiilor pentru toate apartamentele din municipiu.
Specialiști: "Nu ne așteptăm la o stabilizare a prețurilor"
În lucrarea realizată de cei doi experți se menționează faptul că "În general, proprietățile imobiliare nu se cumpără cu banii jos, iar dacă nu există condiții favorabile de finanțare tranzacția este periclitată. Spre deosebire de piețele eficiente, piața imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influențată de reglementările guvernamentale și locale. (...) Piața rezidențială a înregistrat o creștere vizibilă față de anii anteriori, în anul 2017, datorită acțiunii mai multor factori cum ar fi creșterea cererii și diminuarea numărului de unități locative finalizate. Oferta pe segmentul locuințelor noi a fost susținută atât de dezvoltatori cât și de fondurile oportuniste care sunt în situația de a vinde portofoliile deținute, fiind presate de plata creditelor accesate pentru cumpărarea proprietăților. În condițiile în care actuala conjunctură a pieței nu le oferă protiful scontat fondurile oportuniste preferă să ofere aceste locuințe spre închiriere. (...) Anticipăm o menținere a activității de tranzacționare în prima jumătate a anului 2018. Cu toate acestea, nu ne așteptăm la o stabilizare a prețurilor, deoarece incertitudinea privind economia încă mai există și se pare că anul 2018 va fi un an de stagnare pe toate planurile. (...) Investițiile și activitățile de dezvoltare în scopuri speculative vor fi rare și numai la prețuri foarte reduse. Se sesizează o tendință interesantă a pieței din punct de vedere al diferenței dintre prețurile solicitate și cele finale. Un aspect extrem de important, evidențiat în ultima perioadă de timp în ceea ce privește tranzacționarea tuturor categoriilor de imobile este indicele de negociere ce apare în momentele anterioare semnării precontractelor. Din informațiile de piață culese reiese că acesta a crescut ca interval de la 2 - 5 % la 3 - 10%", se precizează în lucrarea respectivă.
În același document se menționează faptul că valorile de listă se modifică în anumite marje, în funcție de etaj sau vechimea imobilului. De exemplu, procentul de ajustare în cazul unui apartament la ultimul etaj dintr-un bloc cu 10 nivele este de 15%, procent care se aplică, de altfel, și în cazul blocurilor edificate înainte de 1977.
A crescut cotația apartamentelor accesibile tinerilor
Dar să vedem și câteva cotații. Pentru blocurile din zona ultracentrală a orașului (Piața Independenței și duplexurile de pe Calea Călărașilor) noile cotații arată o creștere de la 170.000 lei în 2017 la 190.000 lei în acest an, la un apartament cu două camere creșterea este de la 200.000 lei la 225.000, în timp ce la 3 camere majorarea este de la 275.000 lei la 300.000 lei. Se observă în cazul duplexurilor de pe Calea Călărașilor o creștere a valorii de circulație de la 300.000 lei - anul trecut, la 315.000 lei anul acesta pentru apartamentele cu 3 camere și de la 330.000 lei în 2017 la 360.000 lei în acest an pentru cele cu 4 camere.
În cazul blocurilor de pe Faleză, mai precis P1, P2, P3 (hexagoane) cotația apartamentelor cu 3 camere a urcat de la 295.000 lei anul trecut, la 325.000 lei în prezent. În zona strada Ghioceilor valorile apartamentelor au urcat chiar și cu 20.000 lei - 25.000 lei, marje între care au crescut, de altfel, și cotațiile pentru majoritatea apartamentelor din zonele căutate ale orașului: Tineretului, Piața Mare, Regală, Roșiori, Calea Călărașilor.
În ansamblul Călărași IV, de exemplu, apartamentele cu 2 camere au ajuns la 125.000 lei (110.000 lei în 2017), cele cu 3 camere, la 160.000 (140.000 lei în 2017), iar la apartamentele cu 4 camere noua cotație este de 190.000 lei (165.000 lei anul trecut). Alt exemplu: în zona Gării, apartamentele cu 3 camere au urcat la 195.000 lei (175.000 lei în 2017), în timp ce pe zona Apollo - Selena cotația este de 125.000 lei, tot la 3 camere.
Pentru cartierul Hipodrom, dacă discutăm strict despre apartamentele confort I, noile cotații sunt de 125.000 lei petru 2 camere (110.000 lei vechea cotație), 155.000 lei - 3 camere (135.000 lei în 2017) și 185.000 lei - 4 camere (160.000 lei în 2016). De remarcat faptul că în lucrarea de expertiză din acest an a fost inclus și noul cartier rezidențial de pe amplasamentul fostei unități militare Caporal Mușat, precum și cel din zona Vidin. (Vom reveni)
Lista completă a prețurilor pe cartiere, străzi și blocuri, în ediția print a cotidianului "Obiectiv" de astăzi.
