Pentru al doilea an consecutiv, cotaţiile apartamentelor din municipiu sunt în creştere, ceea ce denotă o doză clară de optimism din partea actorilor din piaţa de profil, ţinând cont de faptul că la baza evaluărilor au stat valorile de tranzacţionare de anul trecut. Nu sunt spectaculoase aceste creşteri, însă discutăm totuşi despre o medie aproape de pragul de 10%. Să fie acesta un semnal că anul 2016 ar putea fi ceva mai efervescent în tranzacţii imobiliare sau e doar o manevră prin care statul vrea să se asigure că va colecta un impozit mai mare de pe urma tranzacţiilor imobiliare? Dacă ne uităm în tabelele de cotaţii pentru apartamente, folosite de notari, Fisc şi Cadastru vom observa că, de exemplu, avem modificări ceva mai consistente la apartamentele cu 1 şi 2 camere, probabil fiind mai căutate de către cumpărători, în timp ce la 3 şi 4 camere creşterea este mai temperată. Există şi cazuri în care cotaţiile din acest an sunt mai mici: apartamentele cu 3 şi 4 camere de la blocurile duplex de pe Calea Călăraşilor ori blocurile cu apartamente confort III din ansamblul Obor sau cele confort I din Viziru I, precum şi o bună parte din apartamentele din cartierul Hipodrom.
Cam asta rezultă din analiza datelor pe care notarii le vor lua în calcul cu ocazia viitoarelor tranzacţii imobiliare, pe 2016, atunci când vor stabili valoarea taxei notariale de timbru sau când se va calcula impozitul pentru fiecare tranzacţie imobiliară. Aşa cum "Obiectiv-Vocea Brăilei" v-a obişnuit, vă propunem în cele ce urmează o serie de materiale în care vom prezenta valorile de "circulaţie" pentru apartamentele, casele şi terenurile din municipiu şi judeţ.
Cotaţiile sunt folosite şi de către Fisc
Potrivit Codului Fiscal, Camerele notarilor publici, pe cheltuială proprie, îşi actualizează, de obicei o dată pe an, expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile, ce vor fi comunicate la structurile teritoriale ale Ministerului Finanţelor Publice, precum şi la oficiile de cadastru. Astfel, la solicitarea Camerei Notarilor Publici, Corpul Experţilor Tehnici din România a reactualizat preţurile de referinţă pentru apartamente şi terenuri ce pot face obiectul unor contracte de vânzare - cumpărare, preţuri în funcţie de care vor fi încasate taxele notariale de timbru. Listele cu noile preţuri ar urma să intre în vigoare din 1 martie, cu menţiunea că în cazul în care vor apărea modificări, acestea vor fi comunicate brăilenilor imediat ce experţii vor realiza noi rapoarte în acest sens.
Pentru o mai bună prezentare a informaţiilor, publicarea tabelelor cu valoarea minimă de circulaţie a imobilelor se va face în episoade. În această ediţie vă vom prezenta informaţiile aferente cotaţiilor pentru toate apartamentele din municipiu.
Varga: "Brăila înregistrează o creştere a cotaţiilor în cazul apartamentelor"
În ceea ce priveşte strict apartamentele din Brăila, raportul de expertiză a fost structurat pe zone de amplasament şi principalele străzi ale urbei. Preţurile informative sunt exprimate în RON şi sunt stabilite pentru blocuri de locuit, diferenţiat pentru garsoniere şi apartamente (1 - 4 camere), în funcţie de confort (I, II, III). Important de precizat este că, indiferent dacă cetăţenii tranzacţionează bunurile cu preţuri ce nu se vor încadra, din diverse motive, în limitele prevăzute de lista amintită, aceştia vor fi taxaţi, la notariat, când vor înregistra tranzacţia, în funcţie de preţurile informative conţinute în documentul pus la dispoziţia notarilor. Cu alte cuvinte, dacă un cetăţean, din diverse motive, a vândut un imobil la un preţ sub cel din listă, el va trebui să plătească taxele notariale aferente valorii documentelor prezentate în această ediţie a ziarului şi în cele următoare. În cazul tranzacţiilor la valori mai mari decât preţul de referinţă, în mod evident, taxarea se va face la valoarea cu care se declară încheiată tranzacţia. "Notarii, Oficiile de Cadastru şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală au obligaţia să respecte aceste grile în funcţie de care se taxează, se stabilesc onorarii ori se calculează impozite sau taxe de întabulare. Brăila înregistrează o creştere a cotaţiilor în cazul apartamentelor, în medie, cu 5 - 6 procente. Îmi menţin recomandarea ca actele să fie totuşi încheiate pentru valoarea reală de tranzacţionare", ne-a declarat vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) şi, în acelaşi timp, deputat PNL, Vasile Varga. De asemenea, sursa citată a făcut precizarea că în cazul în care unele apartamente beneficiază de lucrări interioare deosebite, care asigură un confort locativ superior şi care au relevanţă în piaţa imobiliară, sau, la extrema cealaltă, au o stare tehnică degradată, se poate stabili o valoare actualizată în urma unei evaluări punctuale la faţa locului, din partea unui expert autorizat.
Apartamentele de la ultimele etaje sunt ceva mai ieftine
În lucrarea realizată de expertul evaluator prof. univ. dr. ing. Ana Maria Grămescu se menţionează faptul că la baza întocmirii documentaţiei au stat preluarea selectivă a bazei de date oferite de publicaţiile de specialitate, investigarea pe tranzacţii efectiv încheiate, puse la dispoziţie de birourile notariale în ultimul semestru al anului 2015 şi pe bază de date din piaţa imobiliară. "Preţurile se consideră valabile pentru anul 2016, urmând ca ele să fie reactualizate după caz, în funcţie de indicii de inflaţie dar şi de raportul cerere-ofertă existent pe piaţa imobiliară, la solicitarea beneficiarului lucrării", se menţionează în raport.
În acelaşi document se menţionează faptul că valorile de listă se modifică în anumite marje, în funcţie de etaj sau vechimea imobilului. Astfel, pentru apartamentele din blocurile cu 4 nivele, situate la etajele 3 şi 4 se recomandă diminuarea valorilor de listă cu 10% pentru apartamentele de la nivelul 4, şi 6% pentru cele de la nivelul 3. În cazul blocurilor cu 10 etaje, diminuarea este de 15% pentru apartamentele situate la etajele 9 şi 10, şi de 12% pentru cele de la etajele 7 şi 8. Cu 15% este diminuată şi valoarea apartamentelor situate la ultimele etaje din blocurile cu 7 şi 8 nivele, iar procentul de ajustare se aplică şi în cazul blocurilor edificate înainte de 1977. Raportul mai face precizarea că este considerată drept garsonieră imobilul având o suprafaţă sub 32 mp, în timp ce apartamentul cu o cameră este cel ce depăşeşte 32 mp.
Dar să vedem şi câteva cotaţii. Raportul de evaluare pentru blocurile din zona ultracentrală a oraşului (Piaţa Independenţei şi duplexurile de pe Calea Călăraşilor) arată că, de exemplu, la o cameră avem o creştere de la 140.000 în 2015 lei la 155.000 lei în prezent, la un apartament cu două camere creşterea este de la 180.000 lei la 200.000, în timp ce la 3 camere majorarea este de la 240.000 lei la 250.000 lei, iar la 4 camere de la 280.000 lei la 300.000 lei. Se observă în cazul duplexurilor o descreştere a valorii de circulaţie de la 270.000 lei anul trecut la 260.000 lei anul acesta pentru apartamentele cu 3 camere şi de la 310.000 lei în 2015 la 300.000 în prezent pentru cele cu 4 camere.
În cazul blocurilor de pe Faleză, mai precis P1, P2, P3 (hexagoane) cotaţia apartamentelor cu 3 camere a urcat de la 250.000 anul trecut la 270.000 în prezent. În zona strada Ghioceilor valorile apartamentelor au urcat cu 10.000 - 15.000 lei, marje între care au crescut, de altfel, şi cotaţiile pentru majoritatea apartamentelor din zonele căutate ale oraşului Tineretului, Piaţa Mare, Regală, Roşiori, Calea Călăraşilor. (Vom reveni)
Lista completă a preţurilor pe cartiere, străzi şi blocuri în ediţia print a cotidianului "Obiectiv" de astăzi.
