Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorului (ANPC) a elaborat un proiect de Ordonanta de Urgenta privind activitatile imobiliare si protectia consumatorilor de servicii imobiliare.
Prin acest proiect se preconizeaza incurajarea activitatii operatorilor economici care actioneaza corect in piata, oferind servicii sigure, considerindu-se ca majoritatea consumatorilor nu pot avea cunostinte suficiente, pentru a putea lua cea mai buna decizie de cumparare sau de vinzare, fara consiliere competenta.
Propunerea ANPC stabileste competente profesionale minime pentru participantii din piata imobiliara, in scopul cresterii calitatii serviciilor si a eliminarii amatorismului.
Obligatiile agentului imobiliar privind informarea clientului
Proiectul ANPC prevede interzicerea desfasurarii oricarei activitati de catre agentul imobiliar in cazul existentei unui conflict de interese, iar daca conflictul apare pe durata derularii activitatii, acesta va informa in scris clientul despre acest fapt. Totodata, in cazul in care nu sint disponibile informari relevante pentru tranzactie, agentul imobilar va fi obligat sa aduca acest lucru la cunostinta clientului.
Agentul imobiliar va transmite la timp cumparatorului-client toate informatiile relevante disponibile, care pot influenta decizia de cumparare. Este vorba despre informatii privind preturile pietei, pentru tipul de proprietate cautat, probleme financiare (preturi, taxe, comisioane), informatii care indica dreptul de proprietate sau posesie al vinzatorului, precum si orice servituti, sarcini asupra proprietatii ori limitari privind utilizarea, care rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare.
Agentul imobiliar va informa in scris vinzatorul si cumparatorul, atunci cind fiecare dintre acestia este client al agentiei, in legatura cu aceeasi tranzactie. Chiar si atunci cind cumparatorul nu este clientul agentiei imobiliare, agentul imobiliar va furniza cumparatorului informatii relevante, care pot influenta decizia de a cumpara (pretul cerut pentru proprietatea in cauza si taxele conexe achizitiei, descrierea proprietatii).
Contractul dintre client si agentia imobiliara
Contractul intre agentia imobiliara si client trebuie incheiat in forma scrisa si sa cuprinda, cel putin, numele, adresa partilor si datele de identificare ale agentului imobiliar si ale clientului, descrierea proprietatii (tipul, masuratori, acces, zona), conditiile in care agentia imobiliara este autorizata sa primeasca sau sa transfere sume de bani, bunuri, obiecte sau valori in legatura cu tranzactiile in discutie, obiectul contractului - natura seviciului prestat, modul de stabilire a remuneratiei si a celorlalte cheltuieli, odata cu indicarea fara echivoc a partii responsabile. De asemenea, contractul trebuie sa includa conditiile comerciale, inclusiv termenele de plata, data semnarii contractului, perioada de valabilitate si conditiile de incetare ale acestuia, specificarea daca agentia imobiliara actioneaza doar in numele clientului sau in calitate de intermediar, o referire la legislatia aplicabila, specificarea daca contractul este exclusiv sau nu, cu precizarea conditiilor de exclusivitate, cind este cazul.
In plus, agentul imobiliar va asigura prezentarea fizica a proprietatii clientului, inainte de incheierea tranzactiei, cu exceptia noilor proprietati care se vind inainte de a fi construite, caz in care va pune la dispozitia cumparatorului proiectul viitoarei constructii, informatiile privind utilitatile, stadiul lucrarilor de constructie si toate celelalte informatii disponibile, care pot influenta decizia de cumparare.
Asigurare de raspundere profesionala, pentru agentii imobiliari
Pentru a desfasura activitatea de agent imobiliar, persoanele fizice autorizate si persoanele juridice, care au inscrise aceasta activitate in autorizatia de functionare trebuie sa faca dovada contractarii unei asigurari de raspundere profesionala.
De asemenea, proiectul Ordonantei de urgenta stabileste competente profesionale minime pentru participantii din piata imobiliara, in scopul cresterii calitatii serviciilor si a eliminarii amatorismului. In acest sens, agentul imobiliar trebuie sa fie absolvent al unui curs de calificare pentru profesia de agent imobiliar, organizat de unitatile autorizate de Ministerul Educatiei si Ministerul Muncii.
Sanctiuni aplicabile agentilor imobiliari
Constatarea contraventiilor si aplicarea sanctiunilor se vor face de catre reprezentantii imputerniciti ai Autoritatii Nationale pentru Protectia Consumatorilor. In cazul in care activitatea de agent imobiliar nu se exercita de persoane fizice autorizate si de persoanele juridice, care au inscrise aceste activitati in autorizatia de functionare, acestea pot fi sanctionate cu amenda contraventionala de la 3.000 lei la 30.000 lei.
De asemenea, sint pasibili de sanctionare cu acelasi nivel al amenzii si administratorii agentiilor imobiliare care nu verifica lunar valabilitatea contractelor de asigurare de raspundere civila profesionala ale agentilor imobiliari angajati si ale celor care lucreaza pentru agentie, in baza unor contracte de colaborare.
Totodata, in cazul in care agentul imobiliar nu respecta prevederile privind informarea clientului si nu-si respecta obligatiile privind incheierea contractului, acesta poate primi o amenda intre 1.000 si 3.000 lei.
Cu aceeasi suma pot fi sanctionati si administratorii agentiilor imobiliare care nu asigura informarea continua a angajatilor cu privire la legislatie si la modificarile acesteia.
"Majoritatea prevederilor sint de bun simt"
Daca proiectul de lege al ANPC va fi aprobat si daca va rezolva global neregulile sesizate de consumatori, in repetate rinduri, in relatia agentie imobliara - client, ramine de vazut.
In privinta agentiilor imobiliare, doua ar fi aspectele unde legiuitorul ar trebui sa mai zaboveasca. Draftul prevede ca printre informatiile pe care agentia trebuie sa le ofere cumparatorului se numara si
deficientele si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara "sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzind surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor".
Cristian Teodor, administratorul celei mai vechi unitati de pe piata braileana, Agentia "Cristian", a subliniat: "In momentul de fata, agentia are obligatia sa faca cunoscut cumparatorului viciile ascunse ce au fost raportate de vinzator. Mai departe insa, este absurd ca agentia imobiliara sa se transforme in agentie de detectivi si sa depisteze anumite inconveniente mai mult sau mai putin obiective “pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca”! Pretul fiecarui imobil este dat de calitatile si implicit defectele lui. Fiecare client are capacitatea si liberul arbitru ca, in timpul vizitarii imobilului, sa ia aminte la toti acesti factori pur subiectivi (poluare, miros, zgomot!) si sa faca un raport pret/calitate, pe baza caruia sa decida daca va achizitiona sau nu acel imobil. Din acest motiv trebuie facuta o diferenta clara intre factori obiectivi, cu adevarat importanti si cei subiectivi, care tin de fiecare persoana in parte. De exemplu, ceea ce mie mi se pare un aer curat, unei persoane crescute in creierul muntilor i se va parea culmea poluarii!".
Un al doilea aspect comentat de Cristian Teodor este cel legat de obligativitatea agentiei de a prezenta situatia juridica a imobilului, "inclusiv o declaratie pe proprie raspundere a tuturor proprietarilor", ca imobilul nu este grevat de sarcini si nu se afla in litigiu.
"In 90% din cazuri, imobilele au cel putin doi proprietari: sotul si sotia. Cine a lucrat in domeniul imobiliar stie ca este imposibil sa ii chemi pe toti proprietarii la agentie sau sa umbli dupa ei cu o declaratie ce trebuie semnata inainte ca macar un client sa fie interesat de acea proprietate. O agentie mare are o baza formata din sute si chiar mii de oferte, ce se schimba in fiecare zi. Prin urmare, o astfel de reglementare ar transforma agentia intr-o arhiva ce va aduna anual zeci de mii de declaratii, care nu au avut nici o finalitate. In concluzie, aceasta declaratie va putea fi semnata doar de cel ce semneaza si contractul de intermediere cu agentia, urmind ca, in momentul cind se intra in faza negocierilor, inainte de semnarea actelor la notariat, sa fie contactati toti proprietarii!", a explicat Teodor.
Cristian Teodor a conchis spunind ca "majoritatea prevederilor sint de bun simt si tin de etica profesionala a unei agentii care se respecta. Per ansamblu, aceasta initiativa este salutara si, cu finisarile de rigoare, poate aduce lucruri benefice. In schimb, exista un lucru care este trecut prea des si prea usor cu vederea: cine apara agentia de clientii rau intentionati? Daca se da o lege ce ofera drepturi clientilor, sa fie prevazute si obligatii pentru acestia, in aceeasi masura cu obligatiile agentiilor imobiliare. Multe agentii imobiliare serioase au imense probleme din cauza clientilor care beneficiaza de serviciile acestora, insa ulterior evita, prin diferite mijloace, plata comisionului convenit."
Prin acest proiect se preconizeaza incurajarea activitatii operatorilor economici care actioneaza corect in piata, oferind servicii sigure, considerindu-se ca majoritatea consumatorilor nu pot avea cunostinte suficiente, pentru a putea lua cea mai buna decizie de cumparare sau de vinzare, fara consiliere competenta.
Propunerea ANPC stabileste competente profesionale minime pentru participantii din piata imobiliara, in scopul cresterii calitatii serviciilor si a eliminarii amatorismului.
Obligatiile agentului imobiliar privind informarea clientului
Proiectul ANPC prevede interzicerea desfasurarii oricarei activitati de catre agentul imobiliar in cazul existentei unui conflict de interese, iar daca conflictul apare pe durata derularii activitatii, acesta va informa in scris clientul despre acest fapt. Totodata, in cazul in care nu sint disponibile informari relevante pentru tranzactie, agentul imobilar va fi obligat sa aduca acest lucru la cunostinta clientului.
Agentul imobiliar va transmite la timp cumparatorului-client toate informatiile relevante disponibile, care pot influenta decizia de cumparare. Este vorba despre informatii privind preturile pietei, pentru tipul de proprietate cautat, probleme financiare (preturi, taxe, comisioane), informatii care indica dreptul de proprietate sau posesie al vinzatorului, precum si orice servituti, sarcini asupra proprietatii ori limitari privind utilizarea, care rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare.
Agentul imobiliar va informa in scris vinzatorul si cumparatorul, atunci cind fiecare dintre acestia este client al agentiei, in legatura cu aceeasi tranzactie. Chiar si atunci cind cumparatorul nu este clientul agentiei imobiliare, agentul imobiliar va furniza cumparatorului informatii relevante, care pot influenta decizia de a cumpara (pretul cerut pentru proprietatea in cauza si taxele conexe achizitiei, descrierea proprietatii).
Contractul dintre client si agentia imobiliara
Contractul intre agentia imobiliara si client trebuie incheiat in forma scrisa si sa cuprinda, cel putin, numele, adresa partilor si datele de identificare ale agentului imobiliar si ale clientului, descrierea proprietatii (tipul, masuratori, acces, zona), conditiile in care agentia imobiliara este autorizata sa primeasca sau sa transfere sume de bani, bunuri, obiecte sau valori in legatura cu tranzactiile in discutie, obiectul contractului - natura seviciului prestat, modul de stabilire a remuneratiei si a celorlalte cheltuieli, odata cu indicarea fara echivoc a partii responsabile. De asemenea, contractul trebuie sa includa conditiile comerciale, inclusiv termenele de plata, data semnarii contractului, perioada de valabilitate si conditiile de incetare ale acestuia, specificarea daca agentia imobiliara actioneaza doar in numele clientului sau in calitate de intermediar, o referire la legislatia aplicabila, specificarea daca contractul este exclusiv sau nu, cu precizarea conditiilor de exclusivitate, cind este cazul.
In plus, agentul imobiliar va asigura prezentarea fizica a proprietatii clientului, inainte de incheierea tranzactiei, cu exceptia noilor proprietati care se vind inainte de a fi construite, caz in care va pune la dispozitia cumparatorului proiectul viitoarei constructii, informatiile privind utilitatile, stadiul lucrarilor de constructie si toate celelalte informatii disponibile, care pot influenta decizia de cumparare.
Asigurare de raspundere profesionala, pentru agentii imobiliari
Pentru a desfasura activitatea de agent imobiliar, persoanele fizice autorizate si persoanele juridice, care au inscrise aceasta activitate in autorizatia de functionare trebuie sa faca dovada contractarii unei asigurari de raspundere profesionala.
De asemenea, proiectul Ordonantei de urgenta stabileste competente profesionale minime pentru participantii din piata imobiliara, in scopul cresterii calitatii serviciilor si a eliminarii amatorismului. In acest sens, agentul imobiliar trebuie sa fie absolvent al unui curs de calificare pentru profesia de agent imobiliar, organizat de unitatile autorizate de Ministerul Educatiei si Ministerul Muncii.
Sanctiuni aplicabile agentilor imobiliari
Constatarea contraventiilor si aplicarea sanctiunilor se vor face de catre reprezentantii imputerniciti ai Autoritatii Nationale pentru Protectia Consumatorilor. In cazul in care activitatea de agent imobiliar nu se exercita de persoane fizice autorizate si de persoanele juridice, care au inscrise aceste activitati in autorizatia de functionare, acestea pot fi sanctionate cu amenda contraventionala de la 3.000 lei la 30.000 lei.
De asemenea, sint pasibili de sanctionare cu acelasi nivel al amenzii si administratorii agentiilor imobiliare care nu verifica lunar valabilitatea contractelor de asigurare de raspundere civila profesionala ale agentilor imobiliari angajati si ale celor care lucreaza pentru agentie, in baza unor contracte de colaborare.
Totodata, in cazul in care agentul imobiliar nu respecta prevederile privind informarea clientului si nu-si respecta obligatiile privind incheierea contractului, acesta poate primi o amenda intre 1.000 si 3.000 lei.
Cu aceeasi suma pot fi sanctionati si administratorii agentiilor imobiliare care nu asigura informarea continua a angajatilor cu privire la legislatie si la modificarile acesteia.
"Majoritatea prevederilor sint de bun simt"
Daca proiectul de lege al ANPC va fi aprobat si daca va rezolva global neregulile sesizate de consumatori, in repetate rinduri, in relatia agentie imobliara - client, ramine de vazut.
In privinta agentiilor imobiliare, doua ar fi aspectele unde legiuitorul ar trebui sa mai zaboveasca. Draftul prevede ca printre informatiile pe care agentia trebuie sa le ofere cumparatorului se numara si
deficientele si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara "sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzind surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor".
Cristian Teodor, administratorul celei mai vechi unitati de pe piata braileana, Agentia "Cristian", a subliniat: "In momentul de fata, agentia are obligatia sa faca cunoscut cumparatorului viciile ascunse ce au fost raportate de vinzator. Mai departe insa, este absurd ca agentia imobiliara sa se transforme in agentie de detectivi si sa depisteze anumite inconveniente mai mult sau mai putin obiective “pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca”! Pretul fiecarui imobil este dat de calitatile si implicit defectele lui. Fiecare client are capacitatea si liberul arbitru ca, in timpul vizitarii imobilului, sa ia aminte la toti acesti factori pur subiectivi (poluare, miros, zgomot!) si sa faca un raport pret/calitate, pe baza caruia sa decida daca va achizitiona sau nu acel imobil. Din acest motiv trebuie facuta o diferenta clara intre factori obiectivi, cu adevarat importanti si cei subiectivi, care tin de fiecare persoana in parte. De exemplu, ceea ce mie mi se pare un aer curat, unei persoane crescute in creierul muntilor i se va parea culmea poluarii!".
Un al doilea aspect comentat de Cristian Teodor este cel legat de obligativitatea agentiei de a prezenta situatia juridica a imobilului, "inclusiv o declaratie pe proprie raspundere a tuturor proprietarilor", ca imobilul nu este grevat de sarcini si nu se afla in litigiu.
"In 90% din cazuri, imobilele au cel putin doi proprietari: sotul si sotia. Cine a lucrat in domeniul imobiliar stie ca este imposibil sa ii chemi pe toti proprietarii la agentie sau sa umbli dupa ei cu o declaratie ce trebuie semnata inainte ca macar un client sa fie interesat de acea proprietate. O agentie mare are o baza formata din sute si chiar mii de oferte, ce se schimba in fiecare zi. Prin urmare, o astfel de reglementare ar transforma agentia intr-o arhiva ce va aduna anual zeci de mii de declaratii, care nu au avut nici o finalitate. In concluzie, aceasta declaratie va putea fi semnata doar de cel ce semneaza si contractul de intermediere cu agentia, urmind ca, in momentul cind se intra in faza negocierilor, inainte de semnarea actelor la notariat, sa fie contactati toti proprietarii!", a explicat Teodor.
Cristian Teodor a conchis spunind ca "majoritatea prevederilor sint de bun simt si tin de etica profesionala a unei agentii care se respecta. Per ansamblu, aceasta initiativa este salutara si, cu finisarile de rigoare, poate aduce lucruri benefice. In schimb, exista un lucru care este trecut prea des si prea usor cu vederea: cine apara agentia de clientii rau intentionati? Daca se da o lege ce ofera drepturi clientilor, sa fie prevazute si obligatii pentru acestia, in aceeasi masura cu obligatiile agentiilor imobiliare. Multe agentii imobiliare serioase au imense probleme din cauza clientilor care beneficiaza de serviciile acestora, insa ulterior evita, prin diferite mijloace, plata comisionului convenit."
