Este al treilea an consecutiv în care luna ianuarie aduce dovezi clare în ceea ce priveşte prăbuşirea pieţei imobiliare din Brăila. Ca în fiecare început de an, Corpul Experţilor Tehnici a prezentat raportul cu evaluările la bunurile imobile pe raza judeţului nostru, evaluări în funcţie de care se stabilesc taxele notariale percepute pentru tranzacţiile ce vor urma pe parcursul acestui an. Regula reducerilor drastice de preţuri, după modelul situaţiei privind apartamentele, se menţine şi în cazul clădirilor şi terenurilor din municipiu şi judeţ. Noile evaluări au fost efectuate la solicitarea Camerei Notarilor Publici, iar aşa cum v-a obişnuit, cotidianul nostru vă prezintă astăzi modul de calcul pentru valoarea de referinţă aferentă unităţilor locative individuale, altele decât blocurile de locuit, precum şi preţul de referinţă al terenului din intravilan.
O privire de ansamblu asupra acestei expertize arată o diminuare globală, care pleacă de la 10 procente în cazul clădirilor, dar care ajunge chiar şi la 30% în cazul terenurilor în comparaţie cu valorile estimative lansate în ianuarie anul trecut. Listele cu noile preţuri sunt valabile pentru 2011, cu menţiunea că în cazul în care vor apărea modificări, acestea vor fi comunicate brăilenilor imediat ce experţii vor realiza noi rapoarte în acest sens. De obicei, o modificare a acestor evaluări are loc undeva la jumătatea anului.
Tranzacţiile sunt taxate în funcţie de noile evaluări
Pentru stabilirea valorii imobilelor, altele decât apartamente (pentru care cotidianul nostru a prezentat deja noile valori), Corpul Experţilor Tehnici a elaborat un mod de calcul şi a stabilit o listă de preţuri care ţin cont de variabile precum suprafaţa locuinţei, terenul aferent, zona de amplasament, vechimea şi materialul din care e efectuată construcţia.
Aşa cum a explicat Vasile Varga, vicepreşedinte al Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) lucrarea are drept obiectiv stabilirea preţurilor informative în actualul context al regresiei pieţei imobiliare, fenomen ce se menţine de mai bine de doi ani. Pe fondul unei crize puternice financiare, urmată de o criză economică la fel de puternică, au apărut scăderi importante ale preţurilor la imobiliare.
De subliniat este că regula noilor evaluări este următoarea: chiar dacă cetăţenii vor vinde sau vor cumpăra case şi terenuri cu
preţuri ce nu se vor încadra, din diverse motive, în limitele prevăzute în noua listă, taxarea tranzacţiilor la notariat se va face în funcţie de preţurile informative conţinute în documentul pus la dispoziţia notarilor. Mai explicit, dacă un brăilean vinde un teren în zona zero a oraşului, la un preţ de 300 lei/mp, el va trebui să plătească taxele notariale aferente valorii de 425 de lei/mp întrucât acesta este preţul de pe lista de lucru a notarilor. În cazul tranzacţiilor la valori mai mari decât preţul de referinţă stabilit, taxarea se va face, în mod evident, la valoarea cu care se declară încheiată tranzacţia.
Reducerea preţului de listă la terenurile din zona 0 a municipiului este de 175 lei/mp
Modul de calcul al valorii caselor şi terenurilor este acelaşi pentru municipiu şi judeţ, având la bază suprafaţa construită şi suprafaţa terenului aferent. Diferenţa de preţ între locuinţe similare amplasate în zone diferite ale municipiului sau între cele din municipiu şi judeţ este dată de indicii de preţ (lei/mp) stabiliţi diferit pentru terenul de sub clădire şi terenul liber de construcţii. În comparaţie cu evaluările aferente anului trecut, se poate observa în cazul clădirilor o diminuare a valorii indicilor de preţ, în medie de 10 procente. Dar diferenţa este şi mai mare, ajungând şi la aproape 30% în cazul terenurilor. De exemplu, preţul per metru pătrat al unei clădiri noi din cărămidă, amplasată central, este acum de 630 lei faţă de 700 lei/mp cât era menţionat în raportul experţilor publicat în ianuarie anul trecut. Aşadar, rezultă o diferenţă în minus de 70 lei/mp. În cazul terenurilor, aşa cum am spus, diferenţa este şi mai mare. Iată şi un exemplu edificator: un teren în zona zero este evaluat acum la 425 lei/mp faţă de 600 lei/mp cât era în raportul din ianuarie 2010. Rezultă, aşadar, o diferenţă de 175 lei/mp, adică aproape 30%. Totuşi, trebuie subliniat că, la fel ca şi în cazul apartamentelor, casele care beneficiază de lucrări interioare deosebite sau care asigură un confort locativ superior vor avea valori mai mari. Dar regula de aur ce se aplică este unică: preţul final va reflecta calităţile de negociatori ale celor doi parteneri de tranzacţie.
Exemplu de calcul pe un caz concret
Aşa cum v-am obişnuit, vă vom prezenta un exemplu de calcul pentru o construcţie nouă, modernă, din zona "0" a Brăilei. Dar, pentru a putea reliefa diferenţele în minus, va trebui să efectuăm două calcule, unul plecând de la tarifele aferente anului trecut, iar cel de-al doilea având în vedere noile preţuri.
Aşadar, revenim asupra exemplului unei case noi, moderne, în centrul oraşului, având suprafaţă construită de 350 mp şi un teren aferent de 500 mp. Pe vechiul calcul indicii aferenţi celor două variabile erau 700 lei/mp pentru suprafaţa locuită, respectiv 600 lei/mp în cazul terenului de curte. Deci, vechiul calcul arăta aşa: 350 mp x 700 lei # 245.000 lei (2,45 miliarde de lei vechi); 500 mp x 600 lei # 300.000 (3 miliarde de lei vechi). În total, această locuinţă avea la ultima evaluare un preţ de referinţă de 5,45 miliarde de lei vechi. Revenind însă la evaluarea valabilă pentru acest an, valoarea indicilor suportă modificări. Astfel, pentru cei 350 mp de construcţie indicele este acum de 630 lei/mp, în timp ce pentru curte, indicele este de 425 lei/mp. Refăcând calculul, situaţia se prezintă astfel: 350 mp x 630 lei # 220.500 lei (2,2 miliarde de lei vechi); 500 mp x 425 lei # 212.500 (2,125 miliarde de lei vechi). De aici rezultă un total de 433.000 lei, ceea ce în comparaţie cu vechiul tarif înseamnă o reducere totală cu 112.000 lei, adică 1,12 miliarde de lei vechi. Dacă ducem mai departe comparaţia, luând în calcul şi indicii aferenţi anului 2009, diferenţa este şi mai mare, de aproape 2 miliarde de lei vechi, întrucât cumulate, cele două componente ale imobilului aveau o cotaţie de 630.000 lei adică 6,3 miliarde lei vechi (350 mp x 800 lei/mp - clădirea şi 500 mp x 700 lei/mp - terenul, indici valabili în ianuarie 2009).
Conform acestui mod de calcul şi în baza tabelelor publicate în ediţia print de astăzi, fiecare dintre dumneavoastră îşi va putea stabili preţul minim corect al locuinţei, în funcţie de zona în care e amplasată sau de localitate, vechime, mărime şi grad de dotare.
