* așa cum anul 2020 nu a adus cu el crash-uri sau boom-uri imobiliare, și 2021 se anunță a fi un an în care piața imobiliară își va urma cursul normal, pe un trend în ușoară creștere, după cum previzionează Teodor Cristian, administratorul uneia dintre cele mai cunoscute agenții imobiliare din Brăila
Imediat după debutul crizei sanitare din 2020, și odată cu apariția primelor semne de criză economică pe fondul lockdown-ului impus de autorități pentru limitarea răspândirii cazurilor de contaminare cu noul Coronavirus, toate privirile s-au ațintit îngrijorate spre piața imobiliară. Evident, având proaspăt în memorie criza economică din 2008, analiștii economici s-au avântat în previziuni sumbre în ce privește viitorul acestui sector economic. În cele mai negre scenarii se discuta despre o implozie cu 30 – 50% a volumului de tranzacții imobiliare dar și a cotațiilor caselor, apartamentelor, sediilor de firme și terenurilor. Pentru Brăila, îngrijorarea era cu atât mai mare cu cât particularitatea pieței locale este dată de faptul că în ultimii ani nu a ținut ritmul cu celelalte județe din regiune în ceea ce privește construcția de locuințe noi. La un an după debutul pandemiei Covid-19, ne-am gândit că se impune o analiză a evoluției pieței imobiliare, drept pentru care am provocat la un dialog deschis una dintre cele mai cunoscute agenții de profil, mai precis pe administratorul acestei afaceri, ing. Teodor Cristian.
- Cum au evoluat, la Brăila, lucrurile în ultimul an?
- Anul 2020 a fost unul extrem de debusolant și solicitant pentru întreaga rasă homo sapiens, care a fost supusă unui adevărat asediu de către acest dușman nevăzut numit Covid-19, asediu care, practic, nu a încetat nici acum. Acest lucru a adus derută și confuzie în aproape toate sectoarele vieții nostre, dându-ne peste cap tot ce învățasem și acumulasem într-o viață de normalitate.
- Cum a resimțit piața imobiliară locală acest șoc?
- Nici domeniul imobiliar nu a fost scutit de această debusolare și stare de incertitudine aduse de perfida pandemie, creând terenul propice pentru lansarea unor scenarii apocaliptice. Astfel, în lunile de claustrare impusă din primăvara lui 2020, întreaga presă vuia, isterizată de predicțiile unor așa-ziși „specialiști sau analiști imobiliari de marcă” și care prognozau o cădere catastrofală a pieței imobiliare, comparativă cu cea înregistrată ca urmare a crizei din 2008. Se vehiculau scăderi ale prețurilor cu până la 50%, blocarea totală a tranzacțiilor, falimentul dezvoltatorilor imobiliari și alte asemenea grozăvii. Iată că, acum, privind retrospectiv, vedem că această prognoză nu s-a îndeplinit, până la finalul lui 2020 neexistând nici un fel de căderi de prețuri sau blocaje. Din contra, piața imobiliară a cunoscut o perioadă de echilibru marcată de o ușoară creștere a prețurilor de aproximativ 1% pe lună, atât pe plan local cât și în întreaga țară.
- Piața imobiliară nu poate fi oprită, spuneți. Totuși, la ce ne putem aștepta?
- Oamenii vor avea în continuare nevoie de o locuință, firmele vor avea nevoie de un spațiu în care să-și desfășoare activitatea, cei ce construiesc vor avea nevoie de teren etc. Activele imobiliare vor continua să se miște. E adevărat că pot interveni sincope sau ajustări ce pot fi generate de o mulțime de factori, predictibili sau nu, dar ele vor fi depășite.
- Dar cum vor evolua prețurile ?
- Pentru a răspunde, trebuie să avem în vedere mai mulți factori care, de multe ori, au efecte opuse în evoluția prețurilor. Un factor extrem de important, care este pe buzele tuturor în această perioadă, este pandemia de COVID care a afectat multiple aspecte ale vieții noastre de zi cu zi, inclusiv economia, atât la nivel micro cât și la nivel macro. Indubitabil, economia a înregistrat o stagnare și, pe alocuri, chiar un regres, ceea ce a dus la multiple dificultăți de ordin material la nivelul societăților comerciale și, automat, și la nivelul individului angrenat în aceste societăți. E clar că acest lucru, luat în mod separat, ar putea avea ca efect o diminuare a numărului de tranzacții prin scăderea cererii și, corelat cu aceasta, ar putea duce la o scădere a prețurilor, dar înainte de a afirma acest lucru, haideți să vedem și ceilalți factori.
Semne bune anul are...
- Care ar fi acestea?
- Specialiștii din domeniul construcțiilor, atrag atenția asupra scumpirilor semnificative din ultima perioadă, de 10 până la 20 de procente, a materialelor de construcții. Ciment, cărămidă, fier, vopsea etc, toate acestea s-au scumpit și nu este nici un secret conexiunea dintre cotația materialelor de construcții și cea a imobilelor scoase la vânzare, indiferent dacă vorbim de construcții noi sau mai vechi. Totdeauna se va face o paralelă între prețurile de construcție și cele de vânzare, lucru care va duce pe viitor la o posibilă creștere, care să urmeze curba creșterilor prețurilor materialelor de construcție. De asemenea, finanțarea unei tranzacții imobiliare este un aspect de bază. Extrem de multe tranzacții se fac în baza unor credite, deci băncile și guvernul, prin politica lor, sunt o placă turnantă în domeniul imobiliar. Aici trebuie să ne uităm în primul rând la programul Noua Casă, care în 2021 va veni cu unele ajustări față de vechiul program. Valoarea imobilelor vechi care pot fi achiziționate este de până la 70.000 euro, cu avans de 5%, sau cu preț mai mare, până în 140.000 euro dar cu avans de 15%. Un factor ce ar fi putut impulsiona efectuarea unui număr mai mare de tranzacții cu valoare ridicată, ar fi fost diminuarea TVA la 5% pentru locuințele noi, dar acest lucru a fost amânat pentru 2022. Ca și până acum, nivelul de 5% se va aplica pentru locuințe de până la circa 93.000 euro. Plafonul de garantare din 2020, de 2 miliarde lei, va scădea în acest an cu 25%, fiind de doar 1,5 miliarde, lucru ce va duce la un număr mai scăzut de potențiali beneficiari, aproximativ 6.000, față de circa 8.000 în 2020. Dar, pe de altă parte, băncile au introdus o seamă de posibilități de credite ipotecare, ale căror condiții de acordare sunt aproape similare cu programul guvernamental și doar faptul că riscul este împărțit cu statul reprezintă o diferență.
BNR a redus dobânda de referință de la 2,5% la 1,25%, ceea ce a dus la scăderea ROBOR de la 3,1% la 1,55% și se pare că în continuare BNR va mai opera o scădere a dobânzii de referință. De asemenea, politica Uniunii Europene este de a ține dobânzile la un nivel scăzut până când economiile și companiile își vor reveni. Toate acestea vor antrena reducerea în continuare a dobânzilor de pe piața interbancară. Acest lucru practic poate contrabalansa modificarea negativă adusă de micșorările din programul Noua Casă prin ofertele alternative venite din partea băncilor. Pe măsură ce procesul de vaccinare se extinde, iar presiunea pandemiei Covid-19 se va mai reduce, guvernul mizează pe o creștere economică de 4,3%, în timp ce analiștii își majorează prognozele la peste 5%. Toți cei implicați în imobiliare - cumpărători, vânzători, dezvoltatori, brokeri și bănci – văd 2021 ca fiind anul când economia ar trebui să-și revină, iar binecuvântata normalitate să își reintre în drepturi.
- Așadar, ce ne așteaptă în acest an?
- Deși există factori ce imprimă tendințe contrare evoluției pieței imobiliare, practic ele se contrabalansează creând terenul favorabil a unei evoluții echilibrate a pieței imobiliare, fără „boomuri” dar și fără blocaje, fără creșteri nefondate dar și fără prăbușiri spectaculoase de prețuri. Astfel, în absența unor evenimente catastrofale, putem prognoza că evoluția va urma același trend ușor ascendent al anului 2020, mai ales pe Brăila, unde tendințele speculative sunt zero, iar dinamica pieței este dictată doar de raportul cerere/ofertă. (A consemnat Dragoș G. TUDOSE)
