Bancile au incercat sa simplifice cit mai mult procedurile de obtinere a unui credit, atit din punct de vedere al actelor necesare, cit si ca timp. Creditele imobiliare pentru cumpararea, constructia sau modernizarea unui imobil ramin insa printre cele mai complexe din punct de vedere al procedurilor. Acest lucru este cauzat de sumele mari imprumutate si de riscurile potentiale. Chiar daca fiecare banca are propriile norme de acordare a creditelor, cei mai importanti pasi se regasesc in toate situatiile.
Dosarul de credit si cautarea locuintei
Fiecare credit imobiliar se acorda in urma unei analize a dosarului de credit al solicitantului. Acesta cuprinde o serie de acte care atesta, in principal, identitatea si veniturile solicitantului. Este vorba despre actul de identitate al solicitantului, original si copie, si, daca este cazul, al sotului/sotiei si ale codebitorilor. In cazul persoanelor casatorite este nevoie si de o copie dupa certificatul de casatorie.
Veniturile si situatia din punct de vedere profesional sint dovedite prin adeverinta de salariu si, la multe banci, copie dupa cartea de munca. Adeverinta de salariu se poate lua de la sediul bancii sau se poate descarca de pe saitul acesteia pentru a fi completata la institutia unde lucreaza solicitantul.
In cazul in care o persoana are venituri din alte surse, precum profesii liberale, drepturi de autor, cesionari de bunuri, dividende etc, va trebui sa aduca documente specifice care sa ateste aceste venituri.
Depunerea dosarului de credit este conditionata uneori de deschiderea in prealabil a unui cont curent, in care se vor depune ulterior (daca este cazul) banii de avans pe care solicitantul trebuie sa ii aiba si din care se va vira suma imprumutata catre vinzatorul imobilului.
Alcatuirea dosarului de credit poate dura o zi, maxim doua, in timp ce aprobarea acestuia necesita 3-5 zile. Unele banci, cum este Raiffeisen Bank, ofera celor care solicita credit un certificat de preaprobare. Acesta este valabil 30 de zile si poate fi prezentat vinzatorului ca o garantie ca imprumutul va fi obtinut.
O parte dintre cei care vor sa cumpere o locuinta cu credit imobiliar vin la banca sa obtina imprumutul dupa ce au gasit casa dorita. Insa cei mai multi aleg inti sa mearga la banca, sa depuna dosarul de credit si apoi, daca imprumutul se aproba, sa-si caute casa.
Dupa ce aproba dosarul de credit, bancile acorda solicitantului un anumit timp in care acesta isi poate gasi locuinta. Creditul este la dispozitia solicitantului in toata aceasta perioada.
Perioada de valabilitate a creditului este de cel putin o luna. La Reiffeisen, dupa 30 de zile, solicitantul trebuie sa faca o noua cerere de credit. Daca situatia sa nu s-a schimbat in cele 30 de zile, aprobarea creditului se face tinindu-se cont de actele depuse la primul dosar de credit. Aceasta reinnoire a imprumutului se poate face de mai multe ori, pina cind solicitantul gaseste locuinta dorita.
La Volksbank, perioada de valabilitate a creditului poate ajunge pina la sase luni. Este insa nevoie ca solicitantul sa specifice de la inceput ca doreste aceasta perioada. Altfel, creditul este valabil 30 de zile, spune Emanoil Postelnicu, directorul Volksbank franciza Braila.
Cei care au gasit deja o lucuinta pe care vor sa o cumpere si depun ulterior dosarul de credit la banca pot cistiga timp, dar exista riscul ca imprumutul sa nu fie acordat sau suma sa fie mai mica decit cea solicitata.
Analizarea si evaluarea imobilului
Dupa gasirea casei ce urmeaza sa fie cumparata, banca trebuie sa primeasca un raport de evaluare a imobilului. Acesta este facut de un evaluator specializat. De cele mai multe ori este persoana recomandata de banca, dar poate fi ales si solicitantul creditului. Intocmirea raportului dureaza 2-3 zile, iar taxa de evaluare ajunge la citeva sute de euro.
Actele de proprietate ale imobilului sint intre timp verificate de departamentul juridic la bancii, pentru a vedea daca nu exista probleme de natura legala in ceea ce priveste dreptul de proprietate. Orice neregula descoperita in actele vinzatorului face imposibila acordarea imprumutului.
In paralel, solicitantul trebuie sa dovedeasca bancii ca are avansul minim de 25% din valoarea locuintei, pina la momentul retragerii sumei imprumutate. Dovada se poate face in mai multe feluri. Cei 25% pot fi depusi in contul deschis la banca. Daca solicitantul face un precontract de vinzare-cumparare cu proprietarul casei prin care ii plateste in avans 25% din valoarea imobilului, acest act, legalizat de notar, poate constitui pentru banca dovada existentei avansului. Se accepta si varianta mixta, in care vinzatorul primeste mai putin de 25%, iar restul banilor sint prezentati de solicitant bancii.
Pentru orice alt credit imobiliar, se asigura locuinta pe durata creditarii, polita fiind cesionata in favoarea bancii. In plus, la unele banci solicitantul trebuie sa incheie si o asigurare de viata. Alegerea societatii de asigurare este de multe ori la latitudinea solicitantului, bancile propunind o lista de companii cu care colaboreaza.
Tot inainte de retragerea sumei imprumutate, solicitantul va trebui sa prezinte la banca certificatul fiscal eliberat de primarie, extrasul de carte funciara eliberat de judecatorie si adeverinta de la asociatia de proprietari. Toate aceste acte sint transmise notarului care va redacta contractul de ipoteca si cel de vinzare-cumparare.
Pentru incheierea contractului de vinzare-cumparare si a celui de ipoteca e necesara prezenta simultana a cumparatorului si a vinzatorului. Inscrierea ipotecii in cartea funciara este o procedura destul de lenta, care dureaza intre 3 si 7 zile.
In ziua retragerii sumei imprumutate de la banca, solicitantul trebuie sa semneze contractul de credit. Bancile dau posibilitatea studierii in prealabil a contractului de catre solicitant.
In cele mai multe cazuri, din momentul depunerii dosarului de credit, pina la momentul retragerii banilor trec 3-4 saptamini.
Dosarul de credit si cautarea locuintei
Fiecare credit imobiliar se acorda in urma unei analize a dosarului de credit al solicitantului. Acesta cuprinde o serie de acte care atesta, in principal, identitatea si veniturile solicitantului. Este vorba despre actul de identitate al solicitantului, original si copie, si, daca este cazul, al sotului/sotiei si ale codebitorilor. In cazul persoanelor casatorite este nevoie si de o copie dupa certificatul de casatorie.
Veniturile si situatia din punct de vedere profesional sint dovedite prin adeverinta de salariu si, la multe banci, copie dupa cartea de munca. Adeverinta de salariu se poate lua de la sediul bancii sau se poate descarca de pe saitul acesteia pentru a fi completata la institutia unde lucreaza solicitantul.
In cazul in care o persoana are venituri din alte surse, precum profesii liberale, drepturi de autor, cesionari de bunuri, dividende etc, va trebui sa aduca documente specifice care sa ateste aceste venituri.
Depunerea dosarului de credit este conditionata uneori de deschiderea in prealabil a unui cont curent, in care se vor depune ulterior (daca este cazul) banii de avans pe care solicitantul trebuie sa ii aiba si din care se va vira suma imprumutata catre vinzatorul imobilului.
Alcatuirea dosarului de credit poate dura o zi, maxim doua, in timp ce aprobarea acestuia necesita 3-5 zile. Unele banci, cum este Raiffeisen Bank, ofera celor care solicita credit un certificat de preaprobare. Acesta este valabil 30 de zile si poate fi prezentat vinzatorului ca o garantie ca imprumutul va fi obtinut.
O parte dintre cei care vor sa cumpere o locuinta cu credit imobiliar vin la banca sa obtina imprumutul dupa ce au gasit casa dorita. Insa cei mai multi aleg inti sa mearga la banca, sa depuna dosarul de credit si apoi, daca imprumutul se aproba, sa-si caute casa.
Dupa ce aproba dosarul de credit, bancile acorda solicitantului un anumit timp in care acesta isi poate gasi locuinta. Creditul este la dispozitia solicitantului in toata aceasta perioada.
Perioada de valabilitate a creditului este de cel putin o luna. La Reiffeisen, dupa 30 de zile, solicitantul trebuie sa faca o noua cerere de credit. Daca situatia sa nu s-a schimbat in cele 30 de zile, aprobarea creditului se face tinindu-se cont de actele depuse la primul dosar de credit. Aceasta reinnoire a imprumutului se poate face de mai multe ori, pina cind solicitantul gaseste locuinta dorita.
La Volksbank, perioada de valabilitate a creditului poate ajunge pina la sase luni. Este insa nevoie ca solicitantul sa specifice de la inceput ca doreste aceasta perioada. Altfel, creditul este valabil 30 de zile, spune Emanoil Postelnicu, directorul Volksbank franciza Braila.
Cei care au gasit deja o lucuinta pe care vor sa o cumpere si depun ulterior dosarul de credit la banca pot cistiga timp, dar exista riscul ca imprumutul sa nu fie acordat sau suma sa fie mai mica decit cea solicitata.
Analizarea si evaluarea imobilului
Dupa gasirea casei ce urmeaza sa fie cumparata, banca trebuie sa primeasca un raport de evaluare a imobilului. Acesta este facut de un evaluator specializat. De cele mai multe ori este persoana recomandata de banca, dar poate fi ales si solicitantul creditului. Intocmirea raportului dureaza 2-3 zile, iar taxa de evaluare ajunge la citeva sute de euro.
Actele de proprietate ale imobilului sint intre timp verificate de departamentul juridic la bancii, pentru a vedea daca nu exista probleme de natura legala in ceea ce priveste dreptul de proprietate. Orice neregula descoperita in actele vinzatorului face imposibila acordarea imprumutului.
In paralel, solicitantul trebuie sa dovedeasca bancii ca are avansul minim de 25% din valoarea locuintei, pina la momentul retragerii sumei imprumutate. Dovada se poate face in mai multe feluri. Cei 25% pot fi depusi in contul deschis la banca. Daca solicitantul face un precontract de vinzare-cumparare cu proprietarul casei prin care ii plateste in avans 25% din valoarea imobilului, acest act, legalizat de notar, poate constitui pentru banca dovada existentei avansului. Se accepta si varianta mixta, in care vinzatorul primeste mai putin de 25%, iar restul banilor sint prezentati de solicitant bancii.
Pentru orice alt credit imobiliar, se asigura locuinta pe durata creditarii, polita fiind cesionata in favoarea bancii. In plus, la unele banci solicitantul trebuie sa incheie si o asigurare de viata. Alegerea societatii de asigurare este de multe ori la latitudinea solicitantului, bancile propunind o lista de companii cu care colaboreaza.
Tot inainte de retragerea sumei imprumutate, solicitantul va trebui sa prezinte la banca certificatul fiscal eliberat de primarie, extrasul de carte funciara eliberat de judecatorie si adeverinta de la asociatia de proprietari. Toate aceste acte sint transmise notarului care va redacta contractul de ipoteca si cel de vinzare-cumparare.
Pentru incheierea contractului de vinzare-cumparare si a celui de ipoteca e necesara prezenta simultana a cumparatorului si a vinzatorului. Inscrierea ipotecii in cartea funciara este o procedura destul de lenta, care dureaza intre 3 si 7 zile.
In ziua retragerii sumei imprumutate de la banca, solicitantul trebuie sa semneze contractul de credit. Bancile dau posibilitatea studierii in prealabil a contractului de catre solicitant.
In cele mai multe cazuri, din momentul depunerii dosarului de credit, pina la momentul retragerii banilor trec 3-4 saptamini.
