Desi bancherii stau linistiti si ne dau asigurari ca nu vom avea
probleme legate de criza creditelor din SUA, prea putini sint cei
care baga de seama ca devine mai mult decit realizabil un
scenariu identic pe plaiurile mioritice.
Desi se dadeau asigurari cum ca preturile caselor, cel putin in
cazul celor vechi, vor scadea semnificativ postaderare, realitatea a
dovedit contrariul. Dezechilibrul cerere-oferta ramine adinc, asa ca
preturile imobilelor continua sa salte, luna de luna. Veniturile in
crestere, dar mai ales extinderea perioadelor de acordare a
creditelor si imblinzirea normelor impuse de BNR pun si ele
presiune pe preturi, potentind cererea. Astfel se explica faptul ca
70% din locuinte sint achizitionate prin credit.
Unde-i pericolul? Foarte aproape: casele facute pe credit sint
evaluate la preturile din piata, la momentul acordarii imprumutului.
Acestea fiind insa mult prea umflate speculativ, la un moment dat,
cind cererea si oferta vor deveni sensibil egale, putem constata ca
ele se desumfla ca un balon cu heliu, in timp. Iar bancherii se pot
trezi cu garantii cu mult sub valoarea la care au dat creditele. Iar
daca cineva nu-si plateste creditele, institutia financiara va executa
un gaj inferior valoric imprumutului. Rezulta pierderi, criza de
lichiditati, scumpirea creditului, din nou risc de neplata marit, si o
luam de la capat. Se prefigureaza astfel o adevarata spirala cu
efecte devastatoare: pentru economie, pentru banci, pentru
consumator. Ramine de vazut daca efectul de turma care conduce
cumpararile pe aceasta piata in Romania va fi oprit inainte de
impactul letal.
Ce s-a intimplat in Statele Unite
Criza creditelor ipotecare din SUA a condus la caderea libera a preturilor proprietatilor imobiliare din aceasta tara. Cauza principala a fost ritmul diferit de crestere a veniturilor populatiei comparativ cu pretul imobilelor. Astfel, daca veniturile americanilor au crescut in ultimii 17 ani cu aproximativ 60%, pretul locuintelor s-a dublat. Insa, cu toate acestea, americanii au continuat sa achizitioneze case mai scumpe decit le-ar fi permis cistigurile salariale, pentru ca obtinerea unor credite cu dobinzi mici era facila. O data cu cresterea dobinzilor - daca in urma cu citiva ani dobinda monetara in SUA se situa la 1%, in momentul declansarii crizei aceasta a ajuns la 5,25% - o parte insemnata a celor care au contractat credite au ajuns in imposibilitatea de a achita ratele si dobinzile lunare. In aceste conditii, pentru a-si recupera imprumuturile, bancile au scos la vinzare un numar tot mai mare de imobile (peste 200.000, zilnic!!!!!), iar oferta a ajuns sa depaseasca cu mult cererea existenta pe piata americana. Ca urmare, preturile proprietatilor imobiliare au intrat in picaj.
"In SUA era ceva de neinchipuit in privinta conditiilor de
creditare", ne-a declarat bancherul Bogdan Baltazar, membru in Consiliul de Administratie al BRD - Groupe Societe Generale.
Baltazar spune ca se ajunsese la fundul sacului social, "pentru ca si oamenii cei mai amariti au primit credite imobiliare, ceea ce mie mi se pare in neregula. Din pacate, in secolul 21, trebuie sa fie si oameni care sa nu isi poata permite (din cauza modului lor de viata - hotie, drogare, betivanie, adulter)....trebuie sa fie in orice societate un procentaj de oameni care sa nu poata sa aiba casa lor. Nu se poate. Asa ceva era in comunism. Acum nu se poate.
In viata trebuie sa existe un balans, un echilibru, intre ce dai
societatii si ce furi de la societate, cu acte in regula sau nu.
In SUA se ajunsese la niste situatii incredibile: 5 ani de zile nu se rambursa nimic dintr-un credit.
Se stie, exista posibilitatea unor perioade de gratie pe dobinda.
Dar pe principal, in nici un caz. Ei bine, in SUA, dupa 5 ani, se intilneau bancherul si beneficiarul creditului, iar imprumutatul decidea el cit plateste pe fiecare luna", explica Bogdan Baltazar.
Relaxarea conditiilor de acordare a condus la cresterea restantelor la credite
Recent, consilierul de comunicare al BNR, Adrian Vasilescu, sublinia faptul ca, din 2003 si pina acum, in Romania creditele s-au inmultit si nu oricum, ci cu 60%, poate chiar cu 100%, iar prognozele facute arata ca exista o noua dublare a creditelor. El a tinut sa precizeze insa ca, prin masurile luate, Banca Centrala nu incercat sa blocheaza creditele, ci a atras atentia sa nu se sara peste cal, o eventuala supraindatorare putindu-se transforma intr-o bomba sociala.
Restantele la imprumuturile in valuta au insumat 285,5 milioane de lei in septembrie anul trecut, cu 97% mai mult fata de primele noua luni ale anului 2006, potrivit datelor publicate de BNR, in buletinul lunar. Cresterea restantelor la credite este cauzata de relaxarea conditiilor de creditare, pe fondul cresterii veniturilor si lungirii termenelor de rambursare. Populatia priveste mult mai atent cererea ei, dorinta de a se imprumuta si mai putin conditiile de imprumutare si, de aici, riscul care poate aparea mai tirziu in privinta capacitatii de rambursare.
Piata locala ramine imuna la criza imobiliara americana
In pofida datelor alarmante de mai sus, bancherii romani considera ca piata locala ramine imuna la criza imobiliara americana.
"Pentru o perioada previzibila, bancile au niste norme extrem de
prudente. Chiar dupa normele relaxate ale BNR, la noi nu se pune
problema unei situatii similare cu cea din SUA. Sigur ca si la noi vor fi oameni care nu vor plati si li se va scoate casa la vinzare. Se poate intimpla. Insa, trebuie retinut ca bancile nu sint deloc entuziaste sa recurga la executari. Bancilor nu le place sa fie agentii imobiliare", spune Bogdan Baltazar.
Directorul judetean de retail al sucursalei BCR Braila considera ca este normala o anumita ingrijorare, daca se ia in calcul factorul
psihologic care poate declansa bulgarele de zapada.
"In Statele Unite se discuta despre inovatii financiare, vehicule
investitionale, obligatiuni create din datorii securizate care au
ajuns si in alte zone geografice (Asia, Europa) pe cind in Romania
avem credite ipotecare/imobiliare care se gasesc in bilanturile
institutiilor de credit si nu in afara acestora. Mai mult, doar
teoreticienii si investitorii straini discuta in Romania de securizarea
creantelor, iar piata de capital este nedezvoltata atit din punct de
vedere al produselor, cit si din punct de vedere al participantilor.
Sistemul financiar din Romania este relativ nesofisticat incit, in
opinia mea, nu trebuie sa ne facem probleme ca vom fi afectati in
termeni comparativi, respectiv o criza sistemica! Dar, se va resimti
prin scumpirea creditului, daca avem in vedere si dilemele BNR
legate de tintirea inflatiei, deficitul de cont curent si alte preocupari
care au consecinte economice", explica Elena Chirulescu, director BCR Braila.
La rindul sau, Mugur Ganciu, strategic marketing director la Alpha Bank Romania, considera ca, in momentul de fata, nu se poate vorbi de un scenariu identic pe piata romaneasca similar celui declansat de turbulentele determinate de creditele ipotecare subprime (substandard).
"Exista citeva argumente puternice, care sustin afirmatia. In primul rind, piata creditelor ipotecare este intr-o faza incipienta, fiind practic initiata in 2001. Putini proprietari detin credite ipotecare sau garantate cu ipoteca. Estimarile noastre indica faptul ca doar 10% din locuintele ipotecabile sint ipotecate si garanteaza un credit imobiliar sau de consum. In al doilea rind, piata creditelor ipotecare se afla in prima faza a ciclului de finantare, caracterizata prin conditii de eligibilitate stricte. In primii doi ani, 2001-2002, avansul cerut pentru creditele ipotecare a fost de 30% din valoarea imobilului achizitionat, dupa care a scazut la 25% si s-a mentinut astfel pina in acest an cind, bancile, care aplica norme proprii de creditare, au redus avansul la 15%. Gradul de indatorare a fost pina in 2004 de 50% si pina la aplicarea normelor proprii de catre citeva banci in 2007, de 35%. Pastrarea obligativitatii acestor grade de indatorare relativ reduse (pina la adoptarea propriilor norme de creditare) a dus la acordarea de credite doar persoanelor a caror venituri nete lunare depasesc salariul mediu net lunar pe economie de peste 4 - 5 ori. In al treilea rind, deoarece numarul anilor de munca necesari pentru achizitionarea unei locuinte s-a dublat din 2001 pina la in jur de 22 de ani, probabilitatea ca achizitionarea locuintelor cu credite ipotecare sa fie in scop investitional, credite cu o rata de delicventa mai mare in caz de scadere a pretului caselor, este redusa. In al patrulea rind, cresterea vertiginoasa a valorii caselor ipotecate a dus la mentinerea raportului dintre valoarea ramasa de rambursat a portofoliului de credite ipotecare si garantate cu ipoteca si valoarea caselor ipotecate (loan to value ratio) la nivel scazut. Aducind la valoarea de azi casele ipotecate incepind cu 2001, gradul de indatorare la iunie 2007 a portofoliului de case ipotecate se ridica la 50%, usor mai mare decit gradul de indatorare din anul 2000 de 48% a portofoliului caselor achizitionate prin credite substandard pe piata americana", explica Mugur Ganciu.
Sa luam aminte
Bogdan Baltazar opineaza ca precedentul Statele Unite este un frison foarte bun pentru tara noastra. "Pacat ca de aceste frisoane, care origineaza in SUA, din nesabuinta de care am zis, uite ca avem si noi de suferit. Pentru ca, intotdeauna in astfel de momente, oamenii pleaca de pe pietele de risc. Si noi, cel putin in cotatiile agentiilor de rating, sintem o piata de risc, datorita ineptitudinii totale a guvernantilor asupra agentilor economici", considera Baltazar.
Mugur Ganciu concluzioneaza spunind ca este putin probabil ca sindromul creditelor substandard de pe piata americana sa se declanseze in conditiile actuale ale pietei creditelor imobiliare in Romania. Dar, spune el, "vigilenta se impune acum cind piata este pe punctul de a decide cresterea gradului de indatorare atit a debitorului, cit si a casei ipotecate."
probleme legate de criza creditelor din SUA, prea putini sint cei
care baga de seama ca devine mai mult decit realizabil un
scenariu identic pe plaiurile mioritice.
Desi se dadeau asigurari cum ca preturile caselor, cel putin in
cazul celor vechi, vor scadea semnificativ postaderare, realitatea a
dovedit contrariul. Dezechilibrul cerere-oferta ramine adinc, asa ca
preturile imobilelor continua sa salte, luna de luna. Veniturile in
crestere, dar mai ales extinderea perioadelor de acordare a
creditelor si imblinzirea normelor impuse de BNR pun si ele
presiune pe preturi, potentind cererea. Astfel se explica faptul ca
70% din locuinte sint achizitionate prin credit.
Unde-i pericolul? Foarte aproape: casele facute pe credit sint
evaluate la preturile din piata, la momentul acordarii imprumutului.
Acestea fiind insa mult prea umflate speculativ, la un moment dat,
cind cererea si oferta vor deveni sensibil egale, putem constata ca
ele se desumfla ca un balon cu heliu, in timp. Iar bancherii se pot
trezi cu garantii cu mult sub valoarea la care au dat creditele. Iar
daca cineva nu-si plateste creditele, institutia financiara va executa
un gaj inferior valoric imprumutului. Rezulta pierderi, criza de
lichiditati, scumpirea creditului, din nou risc de neplata marit, si o
luam de la capat. Se prefigureaza astfel o adevarata spirala cu
efecte devastatoare: pentru economie, pentru banci, pentru
consumator. Ramine de vazut daca efectul de turma care conduce
cumpararile pe aceasta piata in Romania va fi oprit inainte de
impactul letal.
Ce s-a intimplat in Statele Unite
Criza creditelor ipotecare din SUA a condus la caderea libera a preturilor proprietatilor imobiliare din aceasta tara. Cauza principala a fost ritmul diferit de crestere a veniturilor populatiei comparativ cu pretul imobilelor. Astfel, daca veniturile americanilor au crescut in ultimii 17 ani cu aproximativ 60%, pretul locuintelor s-a dublat. Insa, cu toate acestea, americanii au continuat sa achizitioneze case mai scumpe decit le-ar fi permis cistigurile salariale, pentru ca obtinerea unor credite cu dobinzi mici era facila. O data cu cresterea dobinzilor - daca in urma cu citiva ani dobinda monetara in SUA se situa la 1%, in momentul declansarii crizei aceasta a ajuns la 5,25% - o parte insemnata a celor care au contractat credite au ajuns in imposibilitatea de a achita ratele si dobinzile lunare. In aceste conditii, pentru a-si recupera imprumuturile, bancile au scos la vinzare un numar tot mai mare de imobile (peste 200.000, zilnic!!!!!), iar oferta a ajuns sa depaseasca cu mult cererea existenta pe piata americana. Ca urmare, preturile proprietatilor imobiliare au intrat in picaj.
"In SUA era ceva de neinchipuit in privinta conditiilor de
creditare", ne-a declarat bancherul Bogdan Baltazar, membru in Consiliul de Administratie al BRD - Groupe Societe Generale.
Baltazar spune ca se ajunsese la fundul sacului social, "pentru ca si oamenii cei mai amariti au primit credite imobiliare, ceea ce mie mi se pare in neregula. Din pacate, in secolul 21, trebuie sa fie si oameni care sa nu isi poata permite (din cauza modului lor de viata - hotie, drogare, betivanie, adulter)....trebuie sa fie in orice societate un procentaj de oameni care sa nu poata sa aiba casa lor. Nu se poate. Asa ceva era in comunism. Acum nu se poate.
In viata trebuie sa existe un balans, un echilibru, intre ce dai
societatii si ce furi de la societate, cu acte in regula sau nu.
In SUA se ajunsese la niste situatii incredibile: 5 ani de zile nu se rambursa nimic dintr-un credit.
Se stie, exista posibilitatea unor perioade de gratie pe dobinda.
Dar pe principal, in nici un caz. Ei bine, in SUA, dupa 5 ani, se intilneau bancherul si beneficiarul creditului, iar imprumutatul decidea el cit plateste pe fiecare luna", explica Bogdan Baltazar.
Relaxarea conditiilor de acordare a condus la cresterea restantelor la credite
Recent, consilierul de comunicare al BNR, Adrian Vasilescu, sublinia faptul ca, din 2003 si pina acum, in Romania creditele s-au inmultit si nu oricum, ci cu 60%, poate chiar cu 100%, iar prognozele facute arata ca exista o noua dublare a creditelor. El a tinut sa precizeze insa ca, prin masurile luate, Banca Centrala nu incercat sa blocheaza creditele, ci a atras atentia sa nu se sara peste cal, o eventuala supraindatorare putindu-se transforma intr-o bomba sociala.
Restantele la imprumuturile in valuta au insumat 285,5 milioane de lei in septembrie anul trecut, cu 97% mai mult fata de primele noua luni ale anului 2006, potrivit datelor publicate de BNR, in buletinul lunar. Cresterea restantelor la credite este cauzata de relaxarea conditiilor de creditare, pe fondul cresterii veniturilor si lungirii termenelor de rambursare. Populatia priveste mult mai atent cererea ei, dorinta de a se imprumuta si mai putin conditiile de imprumutare si, de aici, riscul care poate aparea mai tirziu in privinta capacitatii de rambursare.
Piata locala ramine imuna la criza imobiliara americana
In pofida datelor alarmante de mai sus, bancherii romani considera ca piata locala ramine imuna la criza imobiliara americana.
"Pentru o perioada previzibila, bancile au niste norme extrem de
prudente. Chiar dupa normele relaxate ale BNR, la noi nu se pune
problema unei situatii similare cu cea din SUA. Sigur ca si la noi vor fi oameni care nu vor plati si li se va scoate casa la vinzare. Se poate intimpla. Insa, trebuie retinut ca bancile nu sint deloc entuziaste sa recurga la executari. Bancilor nu le place sa fie agentii imobiliare", spune Bogdan Baltazar.
Directorul judetean de retail al sucursalei BCR Braila considera ca este normala o anumita ingrijorare, daca se ia in calcul factorul
psihologic care poate declansa bulgarele de zapada.
"In Statele Unite se discuta despre inovatii financiare, vehicule
investitionale, obligatiuni create din datorii securizate care au
ajuns si in alte zone geografice (Asia, Europa) pe cind in Romania
avem credite ipotecare/imobiliare care se gasesc in bilanturile
institutiilor de credit si nu in afara acestora. Mai mult, doar
teoreticienii si investitorii straini discuta in Romania de securizarea
creantelor, iar piata de capital este nedezvoltata atit din punct de
vedere al produselor, cit si din punct de vedere al participantilor.
Sistemul financiar din Romania este relativ nesofisticat incit, in
opinia mea, nu trebuie sa ne facem probleme ca vom fi afectati in
termeni comparativi, respectiv o criza sistemica! Dar, se va resimti
prin scumpirea creditului, daca avem in vedere si dilemele BNR
legate de tintirea inflatiei, deficitul de cont curent si alte preocupari
care au consecinte economice", explica Elena Chirulescu, director BCR Braila.
La rindul sau, Mugur Ganciu, strategic marketing director la Alpha Bank Romania, considera ca, in momentul de fata, nu se poate vorbi de un scenariu identic pe piata romaneasca similar celui declansat de turbulentele determinate de creditele ipotecare subprime (substandard).
"Exista citeva argumente puternice, care sustin afirmatia. In primul rind, piata creditelor ipotecare este intr-o faza incipienta, fiind practic initiata in 2001. Putini proprietari detin credite ipotecare sau garantate cu ipoteca. Estimarile noastre indica faptul ca doar 10% din locuintele ipotecabile sint ipotecate si garanteaza un credit imobiliar sau de consum. In al doilea rind, piata creditelor ipotecare se afla in prima faza a ciclului de finantare, caracterizata prin conditii de eligibilitate stricte. In primii doi ani, 2001-2002, avansul cerut pentru creditele ipotecare a fost de 30% din valoarea imobilului achizitionat, dupa care a scazut la 25% si s-a mentinut astfel pina in acest an cind, bancile, care aplica norme proprii de creditare, au redus avansul la 15%. Gradul de indatorare a fost pina in 2004 de 50% si pina la aplicarea normelor proprii de catre citeva banci in 2007, de 35%. Pastrarea obligativitatii acestor grade de indatorare relativ reduse (pina la adoptarea propriilor norme de creditare) a dus la acordarea de credite doar persoanelor a caror venituri nete lunare depasesc salariul mediu net lunar pe economie de peste 4 - 5 ori. In al treilea rind, deoarece numarul anilor de munca necesari pentru achizitionarea unei locuinte s-a dublat din 2001 pina la in jur de 22 de ani, probabilitatea ca achizitionarea locuintelor cu credite ipotecare sa fie in scop investitional, credite cu o rata de delicventa mai mare in caz de scadere a pretului caselor, este redusa. In al patrulea rind, cresterea vertiginoasa a valorii caselor ipotecate a dus la mentinerea raportului dintre valoarea ramasa de rambursat a portofoliului de credite ipotecare si garantate cu ipoteca si valoarea caselor ipotecate (loan to value ratio) la nivel scazut. Aducind la valoarea de azi casele ipotecate incepind cu 2001, gradul de indatorare la iunie 2007 a portofoliului de case ipotecate se ridica la 50%, usor mai mare decit gradul de indatorare din anul 2000 de 48% a portofoliului caselor achizitionate prin credite substandard pe piata americana", explica Mugur Ganciu.
Sa luam aminte
Bogdan Baltazar opineaza ca precedentul Statele Unite este un frison foarte bun pentru tara noastra. "Pacat ca de aceste frisoane, care origineaza in SUA, din nesabuinta de care am zis, uite ca avem si noi de suferit. Pentru ca, intotdeauna in astfel de momente, oamenii pleaca de pe pietele de risc. Si noi, cel putin in cotatiile agentiilor de rating, sintem o piata de risc, datorita ineptitudinii totale a guvernantilor asupra agentilor economici", considera Baltazar.
Mugur Ganciu concluzioneaza spunind ca este putin probabil ca sindromul creditelor substandard de pe piata americana sa se declanseze in conditiile actuale ale pietei creditelor imobiliare in Romania. Dar, spune el, "vigilenta se impune acum cind piata este pe punctul de a decide cresterea gradului de indatorare atit a debitorului, cit si a casei ipotecate."
