Impozitul pe pierdere
Anul 2005 a fost primul an fiscal in care s-a aplicat, pentru persoanele fizice, o cota de 10% pe diferenta dintre pretul de cumparare al unui bun si cel de revinzare. In cazul firmelor, se percepe 16%.
In linii mari, daca am achizitionat un teren cu 30.000 de euro si il vind cu 50.000, platesc, ca persoana fizica, 10% din cistigul de 20.000, adica 2000 de euro. Ministerul Finantelor a elaborat un proiect de lege pentru modificarea Codului Fiscal. Potrivit documentului, perioada maxima de trei ani se mentine, dar statul va lua 2% din valoarea totala a tranzactiei. Deci nu din diferenta. In situatia de mai sus, ar veni 1.000 de euro.
Pot exista cazuri cind noua procedura aduce venituri mai mari la buget. De exemplu, cind cumperi cu 30.000 de euro si revinzi cu 32.000. Vei plati un impozit de 640 de euro (conform proiectului de lege), in loc de 200 de euro (suma calculata pe actuala varianta).
Dar problema nu tine neaparat de cifre. Se pune intrebarea: care dintre cele doua modalitati de lucru ii determina pe actorii din piata sa actioneze corect, fara a le lasa la indemina metode de fentare a legii? Grea intrebare. Pentru ca, logic vorbind, daca se va aplica 2% pe pretul total al bunului imobiliar, vinzatorul are interesul sa treaca in acte o valoare mai mica, pentru a plati un impozit cit mai redus. Iar cumparatorul nu va avea nimic de obiectat.
Cristian Teodor, directorul celei mai vechi agentii imobiliare brailene, Agentia"Cristian" spune insa ca nici nu poate fi vorba de asa ceva: "Nu se poate declara mai putin decit valoarea tranzactiei pentru ca, altfel, ar fi vorba despre evaziune fiscala. Si, din experienta mea, va pot spune ca acest lucru nu este adevarat acum, nu se practica. Nu poate fi vorba de evaziune fiscala. Dovada sta numarul mic de tranzactii care au fost efectuate pe parcursul acestui an, odata cu introducerea cotei de impozit de 10% pe diferenta dintre pretul de vinzare si cel de revinzare.
El opineaza ca solutia actuala este cea mai buna si considera varianta impozitului de 2% pe tranzactie ca un impozit pe un venit inexistent.
"De exemplu, daca eu cumpar un apartament cu un miliard de lei si, din anumite cauze, sint nevoit sa-l revind peste 6 luni sau un an cu o suma mai mica de un miliard de lei inseamna ca pierd enorm. Cu alte cuvinte, platesc un impozit pe pierdere. Lucrurile nu difera deloc nici daca il revind cu aceeasi suma cu care l-am cumparat", argumenteaza Cristian Teodor.
Altfel spus, in varianta impozitarii diferentei de pret, cumparatorul are motive sa nu accepte inscrierea unei valori inferioare celei reale. El poate doreste ca, la rindul lui, peste un an sau doi, sa revinda la un pret mai ridicat, ca sa obtina un cistig. Atunci nu i-ar conveni sa declare ca a cumparat la un pret mai mic, pentru ca automat diferenta devine mai mare si, odata cu ea, impozitul pe care il plateste.
"Este de la sine inteles ca, in cazul in care declar valoarea tranzactiei ca fiind mai mica, exista doua mari probleme. Pe de-o parte, asa cum am zis, este vorba despre evaziune fiscala. Pe de alta parte, exista si posibilitatea ca imobilul, apartamentul pe care l-am cumparat, sa fiu nevoit sa il revind dupa o anumita perioada. Si atunci, automat, voi pierde, acceptind acum declararea unei valori mai mici a tranzactiei. Din punctul de vedere al cetateanului, al persoanei fizice, varianta actuala este cea avantajoasa", a accentuat directorul Agentiei Imobiliare Cristian.
2% - o cota de impozitare accesibila tuturor
Alte voci privesc cu ochi buni propunerea impozitarii cu o cota de 2%, pentru ca ar da un plus de dinamicitate pietei. Se porneste de la premisa ca reducerea impozitului pe tranzactie ii va avantaja in primul rind pe vinzatori si indirect pe cumparatori, pentru ca va opri cresterea artificiala a preturilor.
In prezent, cit timp functioneaza actuala reglementare, proprietarul ar adauga la pretul proprietatii, pe linga 10%, marja de negociere si 10% - impozitul pe care trebuie sa-l plateasca statului. Astfel, rezulta o crestere semnificativa a pretului, fapt ce poate ingreuna destul de mult finalizarea unei tranzactii.
Notarul Vasile Varga, consilier al Uniunii Nationale a Notarilor Publici si membru in Biroul Executiv al Uniunii, considera ca
este mai avantajoasa introducerea unei cote reduse de 2%, "in primul rind pentru ca este o cota de impozitare accesibila tuturor.
Iar daca va exista o cota de impozitare mai mica, evident ca cel care vinde va veni sa declare tranzactia imediat".
Varga a subliniat faptul ca acelasi procent se aplica si in celelalte state europene, "unde cota este de la 2% la 10%. La noi insa a fost aleasa varianta minima. Iar spre deosebire de practica din statele Comunitatii Europene, la noi notarii calculeaza taxa pe timbru, o incaseaza si o vireaza catre Trezorerie si catre oficiile de cadastru, fara sa perceapa nici un comision. Ceea ce reprezinta un alt avantaj pentru cetateni".
Noul proiect de act normativ mai prevede posibilitatea aplicarii cotei de 2% asupra valorii maxime rezultate din expertizele utilizate de camerele notarilor publici la data efectuarii transferului in cazul imobilelor a caror valoare nu se poate stabili, in cazurile amintite mai sus. Nu vor fi insa impozitate proprietatile imobiliare care constituie aport in natura la capitalul social al societatilor comerciale, precum si veniturile realizate din reconstituirea dreptului de proprietate in conditiile legilor speciale, prin mostenire, donatie intre rude pina la gradul al doilea inclusiv.
Anul 2005 a fost primul an fiscal in care s-a aplicat, pentru persoanele fizice, o cota de 10% pe diferenta dintre pretul de cumparare al unui bun si cel de revinzare. In cazul firmelor, se percepe 16%.
In linii mari, daca am achizitionat un teren cu 30.000 de euro si il vind cu 50.000, platesc, ca persoana fizica, 10% din cistigul de 20.000, adica 2000 de euro. Ministerul Finantelor a elaborat un proiect de lege pentru modificarea Codului Fiscal. Potrivit documentului, perioada maxima de trei ani se mentine, dar statul va lua 2% din valoarea totala a tranzactiei. Deci nu din diferenta. In situatia de mai sus, ar veni 1.000 de euro.
Pot exista cazuri cind noua procedura aduce venituri mai mari la buget. De exemplu, cind cumperi cu 30.000 de euro si revinzi cu 32.000. Vei plati un impozit de 640 de euro (conform proiectului de lege), in loc de 200 de euro (suma calculata pe actuala varianta).
Dar problema nu tine neaparat de cifre. Se pune intrebarea: care dintre cele doua modalitati de lucru ii determina pe actorii din piata sa actioneze corect, fara a le lasa la indemina metode de fentare a legii? Grea intrebare. Pentru ca, logic vorbind, daca se va aplica 2% pe pretul total al bunului imobiliar, vinzatorul are interesul sa treaca in acte o valoare mai mica, pentru a plati un impozit cit mai redus. Iar cumparatorul nu va avea nimic de obiectat.
Cristian Teodor, directorul celei mai vechi agentii imobiliare brailene, Agentia"Cristian" spune insa ca nici nu poate fi vorba de asa ceva: "Nu se poate declara mai putin decit valoarea tranzactiei pentru ca, altfel, ar fi vorba despre evaziune fiscala. Si, din experienta mea, va pot spune ca acest lucru nu este adevarat acum, nu se practica. Nu poate fi vorba de evaziune fiscala. Dovada sta numarul mic de tranzactii care au fost efectuate pe parcursul acestui an, odata cu introducerea cotei de impozit de 10% pe diferenta dintre pretul de vinzare si cel de revinzare.
El opineaza ca solutia actuala este cea mai buna si considera varianta impozitului de 2% pe tranzactie ca un impozit pe un venit inexistent.
"De exemplu, daca eu cumpar un apartament cu un miliard de lei si, din anumite cauze, sint nevoit sa-l revind peste 6 luni sau un an cu o suma mai mica de un miliard de lei inseamna ca pierd enorm. Cu alte cuvinte, platesc un impozit pe pierdere. Lucrurile nu difera deloc nici daca il revind cu aceeasi suma cu care l-am cumparat", argumenteaza Cristian Teodor.
Altfel spus, in varianta impozitarii diferentei de pret, cumparatorul are motive sa nu accepte inscrierea unei valori inferioare celei reale. El poate doreste ca, la rindul lui, peste un an sau doi, sa revinda la un pret mai ridicat, ca sa obtina un cistig. Atunci nu i-ar conveni sa declare ca a cumparat la un pret mai mic, pentru ca automat diferenta devine mai mare si, odata cu ea, impozitul pe care il plateste.
"Este de la sine inteles ca, in cazul in care declar valoarea tranzactiei ca fiind mai mica, exista doua mari probleme. Pe de-o parte, asa cum am zis, este vorba despre evaziune fiscala. Pe de alta parte, exista si posibilitatea ca imobilul, apartamentul pe care l-am cumparat, sa fiu nevoit sa il revind dupa o anumita perioada. Si atunci, automat, voi pierde, acceptind acum declararea unei valori mai mici a tranzactiei. Din punctul de vedere al cetateanului, al persoanei fizice, varianta actuala este cea avantajoasa", a accentuat directorul Agentiei Imobiliare Cristian.
2% - o cota de impozitare accesibila tuturor
Alte voci privesc cu ochi buni propunerea impozitarii cu o cota de 2%, pentru ca ar da un plus de dinamicitate pietei. Se porneste de la premisa ca reducerea impozitului pe tranzactie ii va avantaja in primul rind pe vinzatori si indirect pe cumparatori, pentru ca va opri cresterea artificiala a preturilor.
In prezent, cit timp functioneaza actuala reglementare, proprietarul ar adauga la pretul proprietatii, pe linga 10%, marja de negociere si 10% - impozitul pe care trebuie sa-l plateasca statului. Astfel, rezulta o crestere semnificativa a pretului, fapt ce poate ingreuna destul de mult finalizarea unei tranzactii.
Notarul Vasile Varga, consilier al Uniunii Nationale a Notarilor Publici si membru in Biroul Executiv al Uniunii, considera ca
este mai avantajoasa introducerea unei cote reduse de 2%, "in primul rind pentru ca este o cota de impozitare accesibila tuturor.
Iar daca va exista o cota de impozitare mai mica, evident ca cel care vinde va veni sa declare tranzactia imediat".
Varga a subliniat faptul ca acelasi procent se aplica si in celelalte state europene, "unde cota este de la 2% la 10%. La noi insa a fost aleasa varianta minima. Iar spre deosebire de practica din statele Comunitatii Europene, la noi notarii calculeaza taxa pe timbru, o incaseaza si o vireaza catre Trezorerie si catre oficiile de cadastru, fara sa perceapa nici un comision. Ceea ce reprezinta un alt avantaj pentru cetateni".
Noul proiect de act normativ mai prevede posibilitatea aplicarii cotei de 2% asupra valorii maxime rezultate din expertizele utilizate de camerele notarilor publici la data efectuarii transferului in cazul imobilelor a caror valoare nu se poate stabili, in cazurile amintite mai sus. Nu vor fi insa impozitate proprietatile imobiliare care constituie aport in natura la capitalul social al societatilor comerciale, precum si veniturile realizate din reconstituirea dreptului de proprietate in conditiile legilor speciale, prin mostenire, donatie intre rude pina la gradul al doilea inclusiv.
