• cotaţiile notariale pentru construcţiile rezidenţiale, valabile în acest an, sunt în creştere, în medie cu aproape 10%, faţă de anul trecut • dar nu pentru toate tipurile de apartamente: în general creşterile sunt pentru cele cu preţuri sub 200.000 lei cu maxim 3 camere şi care nu sunt situate în zona centrală a oraşului, unde, ca o paranteză, cotaţiile au rămas aproape neschimbate • evaluatorii pieţei imobiliare brăilene nu se aşteaptă la o stabilizare a preţurilor ci dimpotrivă, previzionează în continuare creşterea numărului de tranzacţii precum şi a valorii acestora • vom continua, în următoarele ediţii, prezentarea valorilor minime de circulaţie valabile în acest an pentru apartamentele din judeţ, precum şi pentru case şi terenuri intra şi extravilan
Pentru al şaselea an consecutiv, cotaţiile apartamentelor din municipiu sunt în creştere, bazat pe faptul că şi 2019 a fost un an cu multe tranzacţii imobiliare. La o privire de ansamblu discutăm despre o medie în jurul pragului de 10%. Dar s-a depăşit acest prag în cazul apartamentelor situate în cartierele din afara zonei centrale, motivat de faptul că au fost ceva mai accesibile ca preţ. Dacă ne uităm în tabelele de cotaţii pentru apartamente, folosite de notari, Fisc şi Cadastru vom observa că s-au vândut şi cumpărat “ca pâinea caldă” apartamentele cu una, două, maxim 3 camere din zona cartierelor “mărginaşe”, în timp ce apartamentele cu 4 camere, precum şi cele situate în blocuri din “buricul”oraşului s-au tranzacţionat mult mai greu. Cam asta rezultă din analiza datelor pe care notarii le vor lua în calcul cu ocazia viitoarelor tranzacţii imobiliare, pe 2020, atunci când vor stabili valoarea taxei notariale de timbru sau când se va calcula impozitul pentru fiecare tranzacţie imobiliară. Aşa cum “Obiectiv Vocea Brăilei” v-a obişnuit, vă prezentăm în cele ce urmează o serie de materiale cu valorile de “circulaţie” pentru apartamentele, casele şi terenurile din municipiu şi judeţ.
Începem cu recomandările notarilor
Potrivit Codului Fiscal, Camerele notarilor publici îşi actualizează expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile, ce vor fi comunicate la structurile teritoriale ale Ministerului Finanţelor Publice, precum şi la oficiile de cadastru. Lucrarea de specialitate din acest an este semnată de evaluatorii Ion Marcel şi Dinu Valerica, care au reactualizat preţurile de referinţă pentru apartamente şi terenuri ce pot face obiectul unor contracte de vânzare - cumpărare, preţuri în funcţie de care vor fi încasate taxele notariale de timbru. În ceea ce priveşte strict apartamentele, lucrarea a fost structurată, ca şi până acum, pe zone de amplasament, cartiere şi principalele străzi ale oraşului. Preţurile informative sunt exprimate în lei şi sunt stabilite pentru blocuri de locuit, diferenţiat pentru garsoniere şi apartamente (1 - 4 camere), în funcţie de confort (I, II sau III).
Ca de fiecare dată, atragem atenţia cititorilor noştri că indiferent dacă cetăţenii tranzacţionează bunurile cu preţuri sub limitele prevăzute de lista amintită, aceştia vor fi taxaţi, la notariat, când vor înregistra tranzacţia, în funcţie de preţurile informative conţinute în documentul realizat de evaluatori şi pus la dispoziţia notarilor. În cazul tranzacţiilor la valori mai mari decât preţul de referinţă, în mod evident, taxarea se va face la valoarea cu care se declară încheiată tranzacţia. “Notarii, Oficiile de Cadastru şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală au obligaţia să respecte aceste grile în funcţie de care se taxează, se stabilesc onorarii ori se calculează impozite sau taxe de întabulare. Brăila înregistrează o creştere a cotaţiilor în cazul apartamentelor, în medie, cu 10 procente. Datele sunt colectate de specialiştii care au realizat această lucrare inclusiv din partajele între soţi şi alte rude, dar şi de la societăţi comerciale ca urmare a operării unor modificări în ce priveşte structura acţionariatului cu stabilirea bunurilor care rămân la unul dintre asociaţi. Practic sunt informaţii colectate inclusiv din rapoartele care au stat la baza unor sentinţe de judecată. În altă ordine de idei, îmi menţin recomandarea ca actele notariale să fie încheiate pentru valoarea reală de tranzacţionare, modalitate prin care sunt protejate ambele părţi implicate”, ne-a declarat vicepreşedintele Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR) şi, în acelaşi timp, deputat PNL, Vasile Varga. De asemenea, sursa citată a făcut precizarea că în cazul în care unele apartamente beneficiază de lucrări interioare deosebite, care asigură un confort locativ superior şi care au relevanţă în piaţa imobiliară, sau, la extrema cealaltă, au o stare tehnică degradată, se poate stabili o valoare actualizată în urma unei evaluări punctuale la faţa locului, din partea unui expert autorizat.
Pentru o mai bună prezentare a informaţiilor privind cotaţiile aferente lui 2020, publicarea tabelelor cu valoarea minimă de circulaţie a imobilelor se va face în episoade. În această ediţie vă vom prezenta informaţiile aferente cotaţiilor pentru toate apartamentele din municipiu.
Specialişti: “Nu ne aşteptăm la o stabilizare a preţurilor”
În lucrarea realizată de cei doi experţi se menţionează faptul că “În general, proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii cash, iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia este periclitată. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca, de multe ori, să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile sau sunt deformate. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei, procesul de vânzare este lung. Drept urmare, comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. (...) Elaborarea lucrării s-a bazat pe analiza tranzacţiilor imobiliare din zona judeţului Brăila, din anul 2019, în corelare cu situaţia economică din această perioadă şi caracteristicile pieţei imobiliare. Tendinţa generală a fost de creştere a preţurilor şi a numărului de tranzacţii, în mod diferit pe tipuri de proprietăţi şi pe parcursul anului 2019. (...) Pe tipul de proprietăţi rezidenţiale, pe segmentul de piaţă apartamente în blocuri de locuinţe, s-a constatat o creştere într-un ritm continuu, ajungând la sfârşitul anului la un procent de aproximativ 10%. Creşteri s-au remarcat în special pentru apartamentele cu 2 şi 3 camere, care au fost cele mai tranzacţionate în anul 2019. Preţul apartamentelor cu 4 camere a rămas acelaşi, cu excepţia preţului apartamentelor din zona cartierelor Vidin şi Progresul care a crescut cu aproximativ 10%”, se precizează în lucrarea respectivă.
În acelaşi document se menţionează faptul că valorile de listă se modifică în anumite marje, în funcţie de etaj sau vechimea imobilului. De exemplu, procentul de ajustare în cazul unui apartament la ultimul etaj dintr-un bloc cu 10 nivele este de 15%, procent care se aplică, de altfel, şi în cazul blocurilor edificate înainte de 1977.
A crescut cotaţia apartamentelor accesibile tinerilor
Dar să vedem şi câteva cotaţii. Pentru blocurile din zona ultracentrală a oraşului (Piaţa Independenţei şi duplexurile de pe Calea Călăraşilor) noile cotaţii arată o stagnare în cazul apartamentelor cu o cameră în jurul valorii de 190.000 lei, la un apartament cu două camere discutăm de valoarea de 225.000 – 240.000 lei, în timp ce la 3 camere, de 300.000 – 330.000 lei, iar la 4 camere undeva la 360.000 lei.
În cazul blocurilor de pe Faleză, mai precis P1, P2, P3 (hexagoane) cotaţia apartamentelor cu 3 camere a rămas la 325.000 lei. În zona strada Ghioceilor, Tineretului, Piaţa Mare, Regală, Roşiori, Calea Călăraşilor valorile apartamentelor au rămas cam la aceleaşi cotaţii, cu excepţia apartamentelor cu două camere unde se înregistrează creşteri de 5.000 – 10.000 lei .
Dar dacă trecem în cartierele periferice lucrurile se schimbă radical în sensul că se înregistrează creşteri cu 10.000 lei, ba chiar şi cu 20.000 lei. În ansamblul Călăraşi IV, de exemplu, apartamentele cu 2 camere au ajuns la 140.000 lei (130.000 lei în 2019), cele cu 3 camere, la 180.000 (170.000 lei în 2019), iar la apartamentele cu 4 camere noua cotaţie este aceeaşi ca anul trecut, 190.000 lei. Alt exemplu: în zona Ansamblul Buzăului cotaţiile au urcat cu 10.000 lei pentru apartamentele cu una până la trei camere (140.000 lei – o cameră, 185.000 lei – 2 camere şi 215.000 lei – 3 camere), în timp ce la patru camere cifrele au rămas aceleaşi neschimbate la 220.000 lei. Acelaşi fenomen apare şi în cazul blocurilor din cartierul Obor: un plus de 5.000 – 10.000 lei pentru apartamentele cu una, două şi trei camere (120.000 – o cameră, 175.000 lei – 2 camere şi 200.000 lei – 3 camere), iar la 4 camere cotaţia a rămas la 220.000 lei. Tot la fel şi pentru cartierele Viziru II şi Viziru III: 150.000 lei pentru apartament cu două, camere confort 1, şi 145.000 – 155.000 lei, tot confort 1, dar pentru 3 camere. In cartierul Hipodrom, dacă discutăm strict despre apartamentele confort I, noile cotaţii sunt de 150.000 lei pentru 2 camere (140.000 lei vechea cotaţie), 175.000 lei - 3 camere (165.000 lei în 2019) şi 180.000 lei - 4 camere (tot la fel şi în 2019). (Vom reveni)
Lista completă a preţurilor pe cartiere, străzi şi blocuri, în ediţia print a cotidianului “Obiectiv” de astăzi.
