Sorry, you need to enable JavaScript to visit this website.

La capitolul preturi, piata imobiliara s-a integrat in UE

Piata imobiliara din Romania se afla intr-un moment critic al existentei sale, fiind o piata instabila. Aceasta e concluzia la care a ajuns Adrian Vasilescu, directorul de comunicare al Bancii Nationale a Romaniei (BNR), opinie exprimata in urma cu mai putin de o luna. Reprezentantul BNR sublinia faptul ca nu exista un pret corect general valabil pentru toata piata imobiliara in sensul ca, pe termen scurt, pretul corect este stabilit de jocul cererii si ofertei, insa pe termen lung intervin mai multi factori de natura economica, istorica si chiar politica, ce nu se pot preveni. Exprimate la modul general, spusele analistului BNR caracterizeaza intocmai si piata imobiliara braileana. Adica usor iritabila la stimuli de orice natura, cu preturi corecte, pe termen scurt, dictate de tandemul cerere-oferta, insa greu predictibila in perspectiva aderarii tarii noastre la Uniunea Europeana.Influente pozitive: creditul ipotecar si capitalul emigrantAnul 2005 a fost unul de continuitate a proceselor initiate anterior (precum creditarea in regim de ipoteca, banii suplimentari introdusi de forta de munca emigrata si de speculatorii straini), la care s-au adaugat doua elemente cu influente minime asupra pietei brailene, respectiv liberalizarea contului de capital si adoptarea leului greu. Potrivit lui Cristian Teodor, directorul prime agentii imobiliare aparuta pe piata braileana de profil, "in comparatie cu anii anteriori, anul 2005 a fost unul total bulversant. A fost primul an, din 1989 incoace, cind preturile au scazut, in primul rind la apartamente, pentru ca acestea au fost cele mai tranzactionate, dar si la case, intr-un procent mai mic".Un grafic al evolutiei preturilor indica o scadere accentuata a acestora, de 15-20%, in intervalul februarie - noiembrie 2005, urmata de o recuperare a handicapului pierdut, in perioada decembrie 2005 - ianuarie 2006. Altfel spus, in ianuarie 2006, preturile au revenit la nivelul lunii februarie 2005, au recuperat acea scadere de 10-15%, in prezent inregistrindu-se chiar o usoara depasire.Faptul ca preturile apartamentelor comuniste au crescut exponential in ultimii ani nu mai reprezinta o noutate. Aceasta "explozie" a fost determinata in special de popularitatea de care s-a bucurat creditul ipotecar in ultima perioada."Desi, din punct de vedere al dobinzilor, nu erau oferte de creditare extraordinare, ba chiar dimpotriva, desi banci care sa ofere astfel de credite erau putine, s-a inregistrat un adevarat “boom”. Apoi, Banca Centrala a impus o serie de reglementari menite sa stopeze avalansa creditelor ipotecare. Bancile, in compensatie, au venit cu oferte cit mai atractive. Totusi, paradoxal, in pofida unor conditii din ce in ce mai bune de creditare, cererea a scazut. Cauza o constituie infiintarea unei banci de date in care se regasesc toate incidentele de plata ale celor creditati. Foarte multe dosare de creditare au fost respinse astfel, uneori din neglijenta persoanelor care au uitat de niste resturi de plata. Per total insa,creditul ipotecar a influentat in bine piata imobiliara, pentru ca a dat tuturor un balon de oxigen, spune Teodor Cristian.Un alt factor care a influentat in mod pozitiv piata imobiliara braileana il reprezinta aporturile suplimentare de capital emigrant. Foarte multe persoane, cu predilectie tineri, au reusit sa-si gaseasca locuri de munca in Occident, bine remunerate, banii obtinuti acolo fiind investiti, la revenirea in tara, in achizitionarea de apartamente si case. "Intr-adevar, o proportie importanta a clientilor care achizitioneaza imobile este reprezentata de aceste persoane, direct, sau indirect, prin intermediul rudelor. Cam 20% din vinzari se fac cu bani veniti de afara. Perioadele vinzarilor mari coincid cu vacantele lor, cind vin in tara si fac tirguieli", subliniaza Teodor.Fluctuatia valutara a avut un impact negativ pe piata imobiliara. La fel si trecerea la leul greu. "Fluctuatia valutei i-a debusolat pe multi potential cumparatori, pentru ca a determinat scaderi si cresteri repetate ale preturilor, care i-au cam pus pe fuga pe multi. Si schimbarea banilor s-a repercutat negativ pe piata. De fapt, mereu cind s-au schimat banii a fost reculul asta. Multi au perceput chestia asta ca o stabilizare, precum cea din 1947. Lumea spunea: “lasa domnule, dupa ce se schimba leul, mai cumparam”. Nu stiu de ce. N-am reusit sa patrund esenta acestui comportament", spune Cristian Teodor, subliniind totodata ca, la Braila, moneda de achizitie ramine in continuare leul, nu euro."Toata lumea tinde sa-si cumpere o casa"Cu cit se intareste si se diversifica oferta de bani pentru creditare in regim de ipoteca (inevitabila pe pietele globalizate) si, deci, creste puterea (aparenta) de cumparare, cu atit apare psihologia mai pretentioasa a cumparatorului cu disponibilitate suplimentara. Apartamentul incepe sa piarda din interes ca obiectiv preferat.Vedeta, inca neincoronata, casa pe pamint (si, in subsidiar, terenul pentru casa, daca finantarile vor incuraja astfel de optiuni, iar constructorii vor lucra cu mai multa transparenta fiscala) sfirseste prin a se impune mai ales pentru familiile de tineri cu profesiuni liberale. "Tendinta este spre casa. Toata lumea tinde sa-si cumpere o casa. Daca ii permite bugetul, fiecare se orienteaza catre o casa, fie ca vorbim de o casa in Lacu Dulce sau de una in centrul orasului. Exista insa o oarecare tendinta de evadare din aglomeratia urbana. Tendinta nu se datoreaza insa faptului ca omul ar vrea neaparat sa cumpere o casa in afara orasului, ci datorita faptului ca terenurile din oras sint foarte scumpe, foarte putine si, in general, mici. In Braila, fata de alte orase, este greu sa gasesti un teren de la 300 de metri patrati in sus. Loturile au fost initial de cite 512 m, dar au fot divizate si rasdivizate, iar acum este greu sa gasesti un teren mai mare. De obicei, terenurile in Braila sint de 200-300 metri patrati", spune Teodor.Nu trebuie omise insa nici preturile terenurilor situate in zona centrala, care, incet, incet, devin prohibitive. S-a ajuns, la ora actuala, ca, in zona centrala, un metru patrat de teren sa coste 150 de euro, chiar si mai mult, cu cit este terenul mai bine amplasat.Pe cind in zone periferice ale orasului s-au vindut terenuri cu 20 de euro pe metru patrat. Asadar, cu diferenta de pret pe teren se poate construi lejer si casa.Chiria - deocamdata calmSituatia chiriilor pentru locuinte ramine in Braila stationara pe ansamblu, desi oscilatii, de citeva procente, intr-un sens sau altul, se inregistreaza, dar complet nesemnificative. Acest fenomen este neobisnuit, avindu-se in vedere ca, acolo unde creditul ipotecar se dezvolta, chiriile scad. Dar, in Braila, unde chiria mica, in cartiere,se adopta de catre clientul tinar, inca inapt pentru creditul ipotecar, interventia suplimentelor financiare este inoperanta. Tocmai de aceea, o usoara tendinta de crestere a preturilor chiriilor este previzionata odata cu apropierea integrarii in Uniunea Europeana."Se simte un oarece reviriment pe acest segment al inchirierilor, desi oamenii ramin la vechea mentalitate de a cumpara un apartament sau o casa. Exista doua categorii de oameni care inchiriaza acum. In primul rind sint cei care intr-adevar au venituri foarte mici. Neavind nici o sansa sa-si cumpere o casa, acestia sint nevoiti sa apeleze la inchirierea unor imobile ieftine, care sa le asigure un acoperis deasupra capului. O a doua categorie de persoane care apeleaza la inchirieri de locuinte sint cei care au afaceri pasagere la Braila (de 1, 2 sau 3 ani), care vin si inchiriaza imobile bune, cu un confort sporit, chiar lux", spune Cristian Teodor.Plaja preturilor porneste de la 70 - 100 de euro/luna chirie pentru o garsoniera sau un apartament de doua camere si ajunge pina la 300 - 400 de euro/luna pentru apartamentele bine amplasate, mobilate si aranjate.Investitii in terenuriMarea ocazie de imbogatire s-a crezut ca este afacerea cu terenuri care, din motivul simplitatii, a fost considerata generatoare de profit in sine. De aceea, piata terenurilor indica azi cel mai ridicat coeficient speculativ si cu cele mai ridicate rate de crestere.Comparativ cu anii trecuti, la Braila deja se simte o miscare, chiar daca doar una firava, si in domeniul achizitiei de terenuri. "Chiar au fost achizitionate citeva terenuri destul de mari unde urmeaza sa se construiasca o serie de complexe comerciale sau au fost cumparate de oameni cu bani in ideea de a specula aceasta cerere, peste citiva ani, in zone limitrofe, cum ar fi Soseaua Rm. Sarat sau Centura. In zona Rm Sarat, de pilda, va aparea un cartier rezidential, in care s-au vindut peste 100 de loturi pentru case/vile. Loturile respective vor fi vindute cu tot cu casa. O parte din ele vor fi construite de o societate spaniola (casele respective vor fi realizate dupa modele spaniole), iar restul vor fi construite de romani. Alte loturi au fost vindute unor particulari care isi construiesc singuri casele".Integrarea nu aduce neaparat "explozii" imobiliare "Cumpara acum, orice, pretul va creste oricum" e un refren la moda pe piata imobiliara. Dincolo de deblocarea pietei creditului, un motor important al cresterii preturilor il reprezinta spaima ca integrarea in UE va aduce cresteri explozive de preturi, intr-o tendinta de aliniere la cele din Vest. Cresterea preturilor si restrictionarea creditarii in valuta risca sa blocheze piata, solicitantii unui credit de investitii imobiliare trebuind sa achite rate sensibil mai mari decit salariul mediu pe economie in cazul achizitionarii unui apartament modest de 2 camere, spre periferia orasului. Singura speranta este ascutirea competitiei intre banci, care sa duca la scaderea dobinzilor, in paralel cu demararea unor proiecte imobiliare de anvergura care sa dilueze cererea (de exemplu, constructia unor blocuri noi de catre investitori privati). Ce se va intimpla cu adevarat pe piata imobiliara incepind cu 2007 este insa greu de prognozat. Desi predictii se fac. Cele mai pesimiste indica o crestere a preturilor la apartamente cu 10%, iar la terenuri, cu 50%. Oricum, specialistii sint rezervati in a estima o scadere a preturilor. Explicatia este simpla: oferta a ramas aproximativ aceeasi, in timp ce cererea a crescut. Cert este ca potentialii cumparatori reprezinta in continuare elementul cheie al relatiei cerere-pret-oferta. Cu alte cuvinte, persoanele care se afla in cautarea unei locuinte pot influenta atit pretul pietei, cit si numarul tranzactiilor imobiliare."Toata lumea intreaba: viitoarea aderare la UE, ce ne va aduce, scumpiri, nu-i asa? Este foarte greu de spus. Si putem lua, ca exemplu, tarile din zona, care au aderat deja... In Ungaria, preturile au stagnat, in Slovacia au crescut, in Cehia au scazut. Deci nu e clar. Conditiile difera de la tara la tara. La noi s-ar putea, dar este greu de prognozat, sa asistam la o crestere ireala a preturilor, avind ca fundament tendintele speculative. Am observat o astfel de tendinta in privinta terenurilor din zona Centura, Rm Sarat etc. In urma cu doi ani, terenurile de aici erau la niste preturi derizorii: 1, 2, 3 euro pe metrul patrat. Dupa doi ani s-a ajuns deja la 25 - 30 euro pe metru patrat. Deci, o crestere fabuloasa. Vorbim despre terenuri cu potential economic, care prezinta interes datorita pozitiei, utilitatilor etc. Exista insa si terenuri care nu au acest potential si, totusi, pretul lor a luat-o la fel de bine razna", spune Cristian Teodor.Preturile actuale ale pieteiDemn de remarcat este faptul ca, in momentul de fata, pretul proprietatilor tinde sa se apropie de cele din statele membre UE, in conditiile in care veniturile sint de citeva ori mai mici.Pe piata braileana, o garsoniera situata in zona ultracentrala a ajuns la 1,2 miliarde lei, mai scumpa decit un apartament cu doua camere, care costa in jurul a un miliard. Un apartament cu trei camere situat in zona ultracentrala costa cit aproape trei garsoniere confort I, respectiv 2,5 miliarde lei, in timp ce un metru patrat de teren costa aici intre 130 si 150 de euro.In zona centrala, preturile scad, insa nu cu mult. Adica 900 de milioane lei o garsoniera, 1,2 miliarde - un apartament cu doua camere, 1,7 miliarde lei - apartament cu trei camere, 2 miliarde lei - apartament cu 4 camere.In cartiere, preturile se situeaza in jurul a 450 milioane lei - o garsoniera, 700 milioane lei - apartament cu doua camere, 800 milioane lei - apartament cu 3 camere, 850 milioane lei - apartament cu 4 camere, in timp ce un metru de teren costa intre 30 si 50 de euro.




Categorie articol: 

Comentarii